杭州富越10号地块项目定位及推广策划报告

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1、富越10号地块项目定位及推广策划报告低调奢华的上流宅邸[目录]报告一杭州豪宅市场调研报告02报告二项目定位策略报告40报告三项目推广策略思路94附件地块周边配套及交通状况1242[报告一]富越10号地块项目市场调研报告简述杭州市区楼市特征杭州高端住宅细分及特点描述杭州高价房楼市现状3Part1简述杭州市区楼市特征当前杭州高价房已经遍地开花，高价高品质成为市区楼市主旋律2005年3月，在政府宏观调控的影响下，毗邻西湖的绝版地块-8号地块仍以2亿元的天价被大都置业拍走。经过估算，这一地块的楼面价近25000元/平方米。其销售价格将突破40000元/平方米，从而

2、刷新杭州住宅价格的最高记录。不久前，名钰公寓两套公寓又拍出50000多元/平方米的价格。同样是市中心，今年开盘的紫庭花园、绿洲三期，价格多在12000元/平方米以上，深蓝广场的身价早已超过20000元/平方米。此外，广厦·水岸城市花园、西湖金座等楼盘预计将会在近期推出,预期价格也将达到14000元/平方米左右。4这些现象表明杭州房地产市场正在日益走向成熟和变革。当前市区中高价优质楼盘遍地开花，万元甚至数万元现象正在悄悄的左右着杭州楼市的发展趋势。这是由于在当前的杭州市场中，中高档住宅产品拥有着较大的消费需求，在市场供应总量中所占的比例正逐年增加。供销两旺的

3、事实使中高档住宅在激烈的市场竞争中找到了价格与价值的最佳结合点。因此中高档住宅产品将在未来的几年内成为市区市场的主流产品，并在一定程度上，引导着住宅市场上产品的发展方向。绿园丁香公寓东方金座西湖名珏公寓5市区部分高价住宅一览西湖名珏公寓5万-5.7万/平方米西湖8号公馆4万左右（未开盘）元华公寓3万-4万/平方米中大吴庄3万-3.8万/平方米金色海岸2.万-2.2万/平方米深蓝广场1.8-2.4万/平方米东方金座1.8万-2.2万/平方米西子公寓2.7万-3万/平方米绿园公寓2万-2.2万/平方米白马公寓1.8-2.2万/平方米丁香公寓1.5-1.7万/平

4、方米金都华庭1.3-1.5万/平方米黄龙雅苑1.3万-1.5万/平方米世贸丽晶城1.2万-1.3万/平方米东山弄一带1.3-1.4万/平方米桂花城1.3-1.4万/平方米部分成交数据仅供参考6Part2杭州高端住宅细分描述及各自特点描述A、近郊为主的传统排屋别墅杭州当前的高B、景观稀缺型物业如端住宅主要分西湖沿线为右边三类C、新一代豪宅：强调配套、服务、材质7一、传统高端住宅：排屋别墅市场主力板块分析当前杭州主要别墅及排屋板块分为：1)之江、转塘旅游度假区区块2)蒋村区块3)银湖区块4)闲林五常区块5)青山湖区块8之江、转塘旅游度假区区块该区域是杭州别墅发

5、展最早的区域，是杭州目前高档别墅最为集中的区域，该区域的别墅单价普遍在10000元／平方米以上，单套总价基本在300万元以上，该区域的主要客户是杭州的私营企业主，大型企业的高级管理层以及省内其他地方的私营业主，并且有部分海外客源。当前典型开发楼盘为南都高尔夫二三期、“钱塘.樱花小筑”等。该板块由于受地域条件限制供应量较小，当前低密度住宅总体供应总量在２３万平方米左右，从产品类型来看以独立别墅为主，稀缺性是该板块最主要特征。9区域主要在售楼盘10蒋村、三墩区块该区域开发时间较早，早期以绿城的桂花园系列别墅为代表，由于距离市中心很近，堪称城区型别墅。随着城西的

6、最后两个别墅排屋项目南都林语别墅和阳光地带的交付，该区域再出现大规模别墅排屋的可能性已经不大。近期位于三墩三盛开发的“三墩颐景园”于8月1日开盘，开盘伊始就成了杭城楼市的一大亮点，推出的33套排屋一天之内全部预定完，创造了宏观调控以来的单天销售记录。这是由于目前杭州市场排屋供应以银湖、闲林、西溪为主，而两地的周边配套设施都不够完善，这三个区域的购房者基本以购买第二居所为主，对与很多渴望以排屋作为第一居所的人来说，“三墩颐景园”的定位恰恰满足了他们的需求，开发商针对这部分需求推出的限量版排屋，弥补了三墩市场以及杭州市场的空白，事实证明，此举果然大受市场欢迎。

7、11区域主要在售楼盘12区域主要在售楼盘13闲林五常区块闲林五常老余杭区域，以02省道为中心分布。该区域是杭州目前别墅、排屋分布最为集中的区域，有约5000亩的华安西溪山庄，4000亩的金成江南春城，1200亩的绿城桃花源，1000亩的新明半岛、800亩的瑞城、3000余亩的大华西溪风情，120亩的福田假日之约，250亩的美达九月森林，600亩的经协学林雅苑，420亩的华立江南水乡，500亩的华立爵士风情，300亩的金都雅苑，200亩的赞成荆山翠谷，3000亩的通策在河之洲，300亩的博雅水木清华，800亩的华门清水湾等项目，另外还有大量的土地在进行储备，

8、估计有２0000亩左右的开发量。此区域的别墅建筑类型以联排为主，单