思源顾问北京五棵松项目办公物业定位报告

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1、五棵松文化体育中心项目办公物业定位报告纲要第一部分写字楼市场研究第二部分目标市场及目标客群第三部分主题定位与产品定位第四部分项目开发策略及运营方案2008年1月第3页思源顾问北京市写字楼市场——市场现状主要供应区域是在东部、写字楼入住率较去年同期有西部、中关村这三个地所回升，租金止跌回升；区；商务地产供应的不断激增产品同质化现象严重；，给北京的商务地产提出了更高的要求；2008年1月第4页思源顾问北京市写字楼市场——供应与空间布局•北京市写字楼主要分布在海淀（中关村商圈）、朝阳（CBD)、西城（金融中关村中关村街）三大传统区

2、域；CBDCBD金融街金融街•2004年全年新增供应量达210万平方米；2008年1月第5页思源顾问北京市写字楼市场——市场消化力2003-2004年北京市办公销售面积•2003年北京市写字楼需单位：平方米求旺盛，从年初开始需求量持续上涨；16000012000080000•2004年北京市写字楼销40000售平稳，基本上一直处0于调整期；度度度度季季季季季度季度季度1234123年年年年年年年3333000000002222200420042004数据来源：北京市房地产信息网2008年1月第6页思源顾问北京市写字楼市场——

3、各类客户购买力单位：平方米2004年3季度办公物业客户购买力2004年1季度办公物业客户购买力400001000008000030000600002000040000100002000000买买购买购买民购买组织购买同胞购买本市城镇居外省市个人华侨、港澳台同胞购买国内行政、事业单位购外国行政、企业、经济业单位购买本市城镇居民外省市个人购华侨、港澳台国内行政、事外国行政、企业、经济组织2004年2季度办公物业客户购买力•本市城镇居民、外省市个人、国内行6000040000政事业单位、国内企业单位是北京市200000办公物业购买

4、的主力客户；买购买民购买组织购买本市城镇居外省市个人华侨、港澳台同胞购买国内行政、事业单位购外国行政、企业、经济数据来源：北京市房地产信息网2008年1月第7页思源顾问北京市写字楼市场——价格趋势•2003年以来，北京市办公物业销售价格稳中有升；16000140001200010000度度度度度度度季季季季季季季1234123年年年年4年4年4年03030303000000000022222222003-2004年北京市办公销售价格单位：元/平方米数据来源：北京市房地产信息网2008年1月第8页思源顾问北京市写字楼市场——未

5、来供需趋势•2005年北京市的写字楼供应量将达到近两年来的高峰，北京市平均每年写字楼的年消耗量在50万到70万平米之间，未来两年北京市写字楼市场供大于求现象将更为严,竞争更加激烈；2008年1月第9页思源顾问北京市写字楼市场——未来市场发展趋势商务形式多元化区域分布多样化商务职能协调化商务建筑环境景观化商务功能设计人性化2008年1月第10页思源顾问北京市写字楼市场研究总结1234国内行政事业单位在2003年底的销售目前形成的三大商东部发展带的新规、国内企业单位是高峰后，写字楼销划及其商务中心向圈的商务地位在很北京市办公物业

6、购售市场一直处于平东继续扩张格局对长一段时间内不会买的主力客户；稳销售期；西部的未来商务发得到改变；展构成了新的挑战；整个北京市写字楼市场供应量大，竞争激烈，未来几年内不容乐观；对于本项目而言，如果以大众化的办公产品出现在市场，竞争力则会显得非常薄弱；2008年1月第11页思源顾问区域周边写字楼市场——市场状况•目前区域内写字楼多以乙级写字楼为主；•区域内缺乏中高档写字楼；•区域内办公企业以国企为主；•没有形成足够的商务氛围；2008年1月第12页思源顾问区域周边写字楼市场——空间布局•本项目周边写字楼主要集中在长安街沿线（

7、新兴桥——五棵松桥路段）；2008年1月第13页思源顾问区域周边写字楼市场——新增供应•项目周边办公类物业主要竞争对手有长安西点（5万平西贸中心米）、西贸DNA（14.5万平米），共计19.5万平米；2008年1月第14页思源顾问区域周边写字楼市场——商务办公楼入驻客户交通运输、物流•区域内多以国有企业为主，商综合类、仓储业传播与文化产业建筑业4.4%0.7%扇面12务氛围不浓厚；7.4%2.2%3.7%制造业•大多国有企业都有自己独立的3.7%高科技类14.8%办公用地，但是档次基本都不商贸类14.8%高；•租用办公楼的多

8、为中小型公房地产业咨询/服务类金融、保险业22.2%7.4%7.4%代表处司；数据来源：实地调研2008年1月第15页思源顾问区域周边写字楼市场——价格项目名称项目地址租售价格长安.西点长安街永定路口940USD/平方米西贸中心海淀复兴路51号1850USD/平方米翠微大厦长安街万寿路11