五棵松文化体育中心项目办公物业定位报告

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1、五棵松文化体育中心项目办公物业定位报告五棵松文化体育中心项目办公物业定位报告2008年1月第3页思源顾问纲要第一部分写字楼市场研究第二部分目标市场及目标客群第三部分主题定位与产品定位第四部分项目开发策略及运营方案2008年1月第4页思源顾问北京市写字楼市场——市场现状主要供应区域是在东部、西部、中关村这三个地区；写字楼入住率较去年同期有所回升，租金止跌回升；商务地产供应的不断激增，给北京的商务地产提出了更高的要求；产品同质化现象严重；2008年1月第5页思源顾问北京市写字楼市场——供应与空间布局??北京市写字楼主要分布在海淀（中关村商圈）

2、、朝阳（CBD)、西城（金融街）三大传统区域；??2004年全年新增供应量达210万平方米；CBD中关村金融街CBD中关村金融街2008年1月第6页思源顾问北京市写字楼市场——市场消化力??2003年北京市写字楼需求旺盛，从年初开始需求量持续上涨；??2004年北京市写字楼销售平稳，基本上一直处于调整期；040000800001200001600002003年1季度2003年2季度2003年3季度2003年4季度2004年1季度2004年2季度2004年3季度单位：平方米数据来源：北京市房地产信息网2003-2004年北京市办公销售面积2

3、008年1月第7页思源顾问北京市写字楼市场——各类客户购买力??本市城镇居民、外省市个人、国内行政事业单位、国内企业单位是北京市办公物业购买的主力客户；2004年1季度办公物业客户购买力020000400006000080000100000本市城镇居民购买外省市个人购买华侨、港澳台同胞购买国内行政、事业单位购买外国行政、企业、经济组织2004年2季度办公物业客户购买力0200004000060000本市城镇居民购买外省市个人购买华侨、港澳台同胞购买国内行政、事业单位购买外国行政、企业、经济组织购买2004年3季度办公物业客户购买力0100

4、00200003000040000本市城镇居民购买外省市个人购买华侨、港澳台同胞购买国内行政、事业单位购买外国行政、企业、经济组织购买数据来源：北京市房地产信息网单位：平方米2008年1月第8页思源顾问北京市写字楼市场——价格趋势??2003年以来，北京市办公物业销售价格稳中有升；100001200014000160002003年1季度2003年2季度2003年3季度2003年4季度2004年1季度2004年2季度2004年3季度2003-2004年北京市办公销售价格单位：元/平方米数据来源：北京市房地产信息网2008年1月第9页思源顾问

5、北京市写字楼市场——未来供需趋势??2005年北京市的写字楼供应量将达到近两年来的高峰，北京市平均每年写字楼的年消耗量在50万到70万平米之间，未来两年北京市写字楼市场供大于求现象将更为严,竞争更加激烈；2008年1月第10页思源顾问北京市写字楼市场——未来市场发展趋势区域分布多样化商务建筑环境景观化商务形式多元化商务职能协调化商务功能设计人性化2008年1月第11页思源顾问北京市写字楼市场研究总结整个北京市写字楼市场供应量大，竞争激烈，未来几年内不容乐观；对于本项目而言，如果以大众化的办公产品出现在市场，竞争力则会显得非常薄弱；231国

6、内行政事业单位、国内企业单位是北京市办公物业购买的主力客户；在2003年底的销售高峰后，写字楼销售市场一直处于平稳销售期；目前形成的三大商圈的商务地位在很长一段时间内不会得到改变；4东部发展带的新规划及其商务中心向东继续扩张格局对西部的未来商务发展构成了新的挑战；2008年1月第12页思源顾问区域周边写字楼市场——市场状况??目前区域内写字楼多以乙级写字楼为主；??区域内缺乏中高档写字楼；??区域内办公企业以国企为主；??没有形成足够的商务氛围；2008年1月第13页思源顾问区域周边写字楼市场——空间布局??本项目周边写字楼主要集中在长安

7、街沿线（新兴桥——五棵松桥路段）；2008年1月第14页思源顾问区域周边写字楼市场——新增供应??项目周边办公类物业主要竞争对手有长安西点（5万平米）、西贸DNA（14.5万平米），共计19.5万平米；西贸中心2008年1月第15页思源顾问区域周边写字楼市场——商务办公楼入驻客户??区域内多以国有企业为主，商务氛围不浓厚；??大多国有企业都有自己独立的办公用地，但是档次基本都不高；??租用办公楼的多为中小型公司；金融、保险业7.4%房地产业7.4%代表处传播与文化产业7.4%咨询/服务类22.2%交通运输、物流、仓储业0.7%高科技类14

8、.8%商贸类14.8%制造业3.7%建筑业2.2%综合类4.4%扇面123.7%数据来源：实地调研2008年1月第16页思源顾问区域周边写字楼市场——价格项目名称项目地址租售价格长安.西点长安