思源顾问-北京五棵松文化体育中心项目办公物业定位

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1、思源顾问-北京五棵松文化体育中心项目办公物业定位五棵松文化体育中心项目办公物业定位报告纲要第一部分写字楼市场研究第二部分目标市场及目标客群第三部分主题定位与产品定位第四部分项目开发策略及运营方案北京市写字楼市场——市场现状主要供应区域是在东部、西部、中关村这三个地区；写字楼入住率较去年同期有所回升，租金止跌回升；商务地产供应的不断激增，给北京的商务地产提出了更高的要求；产品同质化现象严重；北京市写字楼市场——供应与空间布局北京市写字楼主要分布在海淀（中关村商圈）、朝阳（CBD)、西城（金融街）三大传统区域；2004年全年新增供应量达210万平方米；C

2、BD中关村金融街CBD中关村金融街北京市写字楼市场——市场消化力2003年北京市写字楼需求旺盛，从年初开始需求量持续上涨；2004年北京市写字楼销售平稳，基本上一直处于调整期；2003-2004年北京市办公销售面积单位：平方米数据来源：北京市房地产信息网北京市写字楼市场——各类客户购买力本市城镇居民、外省市个人、国内行政事业单位、国内企业单位是北京市办公物业购买的主力客户；数据来源：北京市房地产信息网单位：平方米北京市写字楼市场——价格趋势2003年以来，北京市办公物业销售价格稳中有升；2003-2004年北京市办公销售价格单位：元/平方米数据来源：

3、北京市房地产信息网北京市写字楼市场——未来供需趋势2005年北京市的写字楼供应量将达到近两年来的高峰，北京市平均每年写字楼的年消耗量在50万到70万平米之间，未来两年北京市写字楼市场供大于求现象将更为严,竞争更加激烈；北京市写字楼市场——未来市场发展趋势区域分布多样化商务建筑环境景观化商务形式多元化商务职能协调化商务功能设计人性化北京市写字楼市场研究总结整个北京市写字楼市场供应量大，竞争激烈，未来几年内不容乐观；对于本项目而言，如果以大众化的办公产品出现在市场，竞争力则会显得非常薄弱；231国内行政事业单位、国内企业单位是北京市办公物业购买的主力客户

4、；在2003年底的销售高峰后，写字楼销售市场一直处于平稳销售期；目前形成的三大商圈的商务地位在很长一段时间内不会得到改变；4东部发展带的新规划及其商务中心向东继续扩张格局对西部的未来商务发展构成了新的挑战；区域周边写字楼市场——市场状况目前区域内写字楼多以乙级写字楼为主；区域内缺乏中高档写字楼；区域内办公企业以国企为主；没有形成足够的商务氛围；区域周边写字楼市场——空间布局本项目周边写字楼主要集中在长安街沿线（新兴桥——五棵松桥路段）；区域周边写字楼市场——新增供应项目周边办公类物业主要竞争对手有长安西点（5万平米）、西贸DNA（144>>.5万平米

5、），共计19>.5万平米；西贸中心区域周边写字楼市场——商务办公楼入驻客户区域内多以国有企业为主，商务氛围不浓厚；大多国有企业都有自己独立的办公用地，但是档次基本都不高；租用办公楼的多为中小型公司；数据来源：实地调研区域周边写字楼市场——价格11>.5USD/平方米>.月鲁谷路电科大厦8>.2USD/平方米>.月五棵松以南太平路太平路写字楼1500USD/平方米翠微路天行建商务大厦1500USD/平方米万寿路路口向南1200米道乐蒙恩商务街11>.5USD/平方米>.月长安街万寿路翠微大厦1850USD/平方米海淀复兴路51号西贸中心940USD/平

6、方米长安街永定路口长安>.西点租售价格项目地址项目名称目前，项目周边写字楼租金与售价较低；区域内新增供应量中西贸中心以高价位出现在五棵松集聚区的办公物业市场，销售并不理想，一定程度上反映了区域对高价位写字楼并不非常认可；区域周边写字楼市场——未来办公物业空间发展未来供应量区域主要集中在西四环与西三环以及长安街沿线，但是长安街沿线目前在区域内可开发地块较少；奥运经济带来巨大商机随着奥运的来临，奥运经济将给区域注入新的活力；西部社区的重头戏———国家重点投资项目五棵松奥运场馆赛后将建设体育、文化配套商业设施以及超大城市公园绿地，将通过赛后商业开发利用来带

7、动五棵松社区体育建设和地区发展；西奥中心这样一片高品质的公园绿地，还有配套的商业文化设施，对外开放的体育中心，等于是五棵松区域楼盘的一个天然大会所；项目周边区域写字楼市场研究总结1区域内缺乏甲级写字楼，乙级写字楼也不密集，商务氛围很不浓厚；2区域内缺乏好的办公产品，不能满足部分国企及其其他大型公司的需求，造成客户流失；3奥运经济对于整个区域经济的拉动产品积极的影响；纲要第一部分写字楼市场研究第二部分目标市场及目标客群第三部分主题定位与产品定位第四部分项目开发策略及运营方案第二部分目标市场及其目标客群定位1、国贸及其国贸商圈研究2、东方广场及其建国门商

8、圈研究3、金融街商圈研究4、目标市场及其目标客群定位国贸及其他CBD写字楼入驻情况CBD区域内高档写字楼供应