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1、五棵松文化体育中心市场调研及顾问报告五棵松文化体育中心市场调研及顾问报告一、北京商业零售市场历史回顾及分析1.1北京商业零售市场发展回顾北京商业零售市场的发展经历了几个不同的发展阶段，并且不同发展阶段具有各自较为鲜明的特点：z1992年之前，北京商业零售匮乏1992年前百货公司是北京最具有代表性和统治地位的商业形态。已有60年历史的西单商场与50年代出现的王府井百货大楼是1989年前极具代表性的商业物业，在京城商业物业尚属匮乏的时期，万米以上商业物业只有五家，西单商场（47,000平米）和王府井百货大楼（28,000平米）已占总供应量的63
2、%，此后虽出现了隆福大厦、友谊商店等有一定规模的商场，但仍无法弥补商业物业短缺现象。z1992年至1995年，合资商业进入1992年北京开始接受外资商业进入北京市场。这一时期出现了以国贸为代表的合资型大型商业物业。自1989年至1995年商业物业每年的供应量保持高速平稳走势，在此期间的总供应量已达到438,000多平米。较1992年以前的119,000平米有了明显的增长。1五棵松文化体育中心市场调研及顾问报告z1996年至1998年，商业零售业快速发展1995年后外资房地产商亦陆续进入北京市场。这一时期的新东安市场、丰联广场、中粮广场等，成
3、为区域内商圈的中心。1996年开始，大型购物中心和超市的加盟使得北京商业物业供应量有了显著增长，但随之而来的97年亚洲金融危机严重影响了商业发展，同年出现的大批商场倒闭破产的情况使得商业物业供过于求的现象格外突出，一些开发商将原计划推出的商铺改建或停建，商业物业供应量也因此而受到影响。但经济的复苏使商业面积大幅度增加，值得关注的是1998年、2000年和2001年供应量的增加，1998年推出了新东安市场（120,000平方米，是当时北京最大之ShoppingCentre）。z1999年-2003年，购物中心、百货公司业态比拚在稳定的投资环境
4、以及由中国加入WTO等利好消息的鼓舞下，北京商业零售市场仍保持快速发展，尤其购物中心与百货公司均表现活跃。在此期间，新进入市场的购物中心主要包括2000年推出的东方广场（100,000平方米）、国贸二期（30,000平方米）,嘉里中心(15,000平方米)，购物中心在北京已经逐渐被消费者尤其是高端消费者所接受；新入市的百货公司主要有中友百货（80,000平方米）、盈科太平洋百货（47,000平方米）、华联安贞店（40,000平方米）、首都时代广场LCX（35,000平方米）等。虽然在此阶段进入的百货公司具有集中收银等百货公司的典型特征，但在
5、内容、功能上已经有别于传统的百货公司，商场开始广泛增设餐饮店、美容店等服务性设施，更加注重装修、灯光、商业布局所营造出的卖场氛围。z2004年-2005年，大型购物中心规划和在建中另外，ShoppingMall这一概念被引入北京零售业市场。多项ShoppingMall项目规划或建成，如华贸中心（180,000平米）、万柳ShoppingMall（100,000平米）、世纪金源ShoppingMall（510,000平米）等。2五棵松文化体育中心市场调研及顾问报告z2006年-2008年，购物中心竞争激烈2006年至2008年,国家奥运规划工
6、作直接影响到北京商业市场供应量，造成北京商业物业集中放量，特别是购物中心项目，形成了不同档次购物中心的直接竞争，势必造成商品的重复率较高。如不具有较强的招商及经营管理能力较难突破重围而出。1.2北京商业零售模式发展回顾分析z北京的商业零售市场继1955年王府井百货大楼出现后一直被百货公司的经营模式所垄断，1989至1993年出现的西单商场、隆福大厦以及相继推向市场的燕莎购物中心、贵友大厦、复兴商业城、双安商场、蓝岛大厦等已被相当多的本地百姓及海内外游客所熟知，他们均是典型的百货公司经营模式。一直到1996年，百货公司凭借齐全的货品、优良的购
7、物环境占据着北京商业市场的绝对主导地位。z在经济快速增长而导致社会组织结构及消费价值观变动背景下，消费者购物的需求呈现出了多元化的特征，1996年60,000平米的中粮广场推出市场，标志着北京真正打破了由百货公司控制的单一商业市场格局。1996年至2000年，购物中心、超市业态增长十分迅速，出现的典型的购物中心如新东安市场、东方广场；超市如物美、京客隆等。到2003年，购物中心、百货公司、超市已经成为支撑北京商业零售市场的三大支柱。z截止到2003年底，购物中心、百货公司、超市仍是支撑北京商业零售市场的三大主要业态。而在2003年，上品折扣
8、（北苑店）、365折扣广场、燕莎奥特莱斯二期则掀起了折扣主题店的高潮。随着消费者需求的个性化趋势的增强，对不同的目标消费人群更具针对性的主题商场将在北京将有广阔的发展空间；而随着
