北京德外大街四合院项目定位报告-思源顾问2006年

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1、如果说一曲《回到拉萨》让你梦回西藏圣地，那么本案则致力于找回那越来越模糊的老北京印象德外大街四合院项目德外大街四合院项目定位报告定位报告项目建设背景项目建设背景————规划要求规划要求
用地规划要求
规划用地使用性质：居住
可兼容使用性质：公共服务设施
建筑规划要求
建筑使用性质：居住
可兼容使用性质：商业服务业项目建设背景项目建设背景————规划要求规划要求
环境设计要求
与相邻建筑空间关系：保持与历史文化保护区的风貌
建筑立面：坡屋顶
色彩：灰色
造型：仿古，四合院
建筑控制高度：9米绿化率：30%项目建设

2、背景项目建设背景————规划要求规划要求
规划建设用地面积：11700平方米
代征道路用地面积：4600平方米
建筑控制规模：11700平方米
容积率：1
车位配比：10户5辆项目建设背景项目建设背景————建设设想建设设想
拆除原有厂房内建筑物，以基建方式开发四合院产品，不办理用地性质变更，在取得房屋产权后，将四合院全部出售以收回投资。本方案策划内容要点本方案策划内容要点：：1.在不办理土地性质变更手续的前提下，找到实现房屋出售产权变通的最佳途径并把风险、费用降低到最小。2.按规划要求建设，进行财务分析和投资

3、测算。初步定位初步定位
地块中心规划为相对独立的四合院落民居，以出售方式回收资金。
沿德内大街、西内大街开发的仿古建筑，应具备商业、办公、居住相互转换的功能。本方案特点本方案特点：：
利于资金的快速回收。
本方案的成功决定于市场需求的消化能力及周期。
本方案能缩短资金回收的周期，从土地用途——（商业用途）价值效益最大化进行分析，对本方案的选择相对来说失去了一次经营特色地产的机会。纲纲要要一一、一一一、一、、项目现状分析、、、项目现状分析、项目现状分析项目现状分析
一、项目现状分析
二、市场环境分析
三、产品初步

4、定位
四、目标客群定位
五、产品规划建议
六、运作资源配置
七、运营管理策略
八、项目投资测算本地块用地性质本地块用地性质B类住宅用地本地块地理位置图本地块地理位置图本案地块现状图地块现状图规划道路地理位置地理位置
本地块位于西城区历史文化保护区内，距离德胜门和地安门内大街1公里左右。
目前地块只有西侧临街，出入口仅设置在西侧，与南北走向的德内大街有一个连接。
地块的东北角的突出部分紧邻羊房胡同，但没有出口与羊房胡同连接。交通状况交通状况
本案紧临德内大街的东侧，除此之外的交通途径便是各个胡同。
德内大街现在尚

5、未进行改造。
路面宽约8米，为双向行驶单车道。
在德内大街上目前仅有一条55路的公交线路，最近的一站为“蒋养房”站，为周边居民出行乘坐的主要公交线路。
狭窄的德内大街是该区域最主要的交通线路，目前车流并不是很大，只是因为路面过于狭窄，才导致交通堵塞。环境分析环境分析
绿化：本地块所处的什刹海地区绿化率达到40%以上，绿化条件十分良好。
噪音：地块地处历史文化保护区，周边没有写字楼和大型商业设施带来的大量人流、车流。环境十分安静。周边环境周边环境：：
地块周边密布的都是比较破旧的平房，无论从外立面及内部结构来说，

6、都比较陈旧。
与本案隔街正对的是一个破旧、脏乱的菜市场，主要为该住区的居民提供蔬菜、水果、肉类等。市政道路规划市政道路规划：：
德内大街：在地块的西侧将建设德内大街，规划扩建后的德内大街路面宽度将达到50米左右，连接德胜门与地安门内大街。
西内大街：地块南侧规划的市政路为70米宽的西内大街，自新街口起，直线打通大石虎胡同之间的路段，然后沿地块南侧至柳荫街。生活设施生活设施：：
规划中的德内大街和西门大街因尚未动工，地块内目前的市政硬件配套设施基本没有，或比较陈旧，表现在下水、供暖、燃气、电量增容等方面的欠缺。

7、沿街分布的是一些社区商业，业态主要为餐饮杂货店等满足居民基本生活，存在较多的五金及房屋修缮门市部说明了社区的破落；规模在十多平米左右，档次较低；多为居民临街搭建自营。人文及历史文化景观独特人文及历史文化景观独特：：
本地块位于享誉盛名的什刹海风景区内。景区内由前海、后海、西海及沿岸名胜古迹组成，是京城内老北京风貌保存最完好的地方。
什刹海地区风光秀丽，历经时代的变迁，仍旧保存着十分难得的自然景观和人文历史风貌。
如宋庆龄故居、郭沫若故居、恭王府花园、广化寺、火神庙、钟鼓楼和银锭桥等景观依然将什刹海地区点辍的秀美

8、灿烂。纲纲要要二二、二二二、二、、市场环境分析、、、市场环境分析、市场环境分析市场环境分析
一、项目现状分析
二、市场环境分析
三、产品初步定位
四、目标客群定位
五、产品规划建议
六、运作资源配置
七、运营管理策略
八、项目投资测算本案定位本案定位SWOTSWOT分析分析机遇威胁
本地块为西城危旧房重点改造地区，
历史文化保护区政策风险有望带来周边环境和市政配套的大力改
规划中市政道