万科-北京顺义望泉家园项目定位策划分报告125页-思源顾问

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1、万科顺义望泉家园项目初步定位策划报告本案定位基本思路项目现状分析：优势、劣势、机遇、威胁顺义区城市功能定位望泉家园主题概念定位目标市场定位目标客群定位本案初步产品定位和规划布局建议经济分析和营销推广（下一步深化工作）7/13/20212第页对本项目开发目标的理解1、规范和促进顺义区土地一级市场的健康发展；2、保证土地资源的合理利用和综合效益最大化；3、推动顺义区的城市化开发进程；7/13/20213第页目录一、用地开发条件及SWOT分析——从城市运营的高度把握总体方向二、顺义区城市功能定位——在大北京区域打造“顺义同核新城”三、望泉家园主题概念定位

2、——“样板化”的新城市生活主义功能区四、望泉家园总体开发战略——循序渐进、逐步完善功能建设五、望泉家园整体定位——锁定目标市场和目标客群，开发优势产品六、总体规划设计初步建议——进行容积率拆分、错落布局七、C区开发策略及项目定位——首期开发必须与市场有效对接7/13/20214第页地理位置本案位于顺义区仁和镇中心地区，交通便利。从本案所在地出发，沿顺平路乘车15分钟可以到达首都国际机场用地东侧为顺西路，地块东面是煤炭公司货场和石油公司用地南侧为顺平路，规划中的二、三、四期用地都有一部分靠近顺平路用地西侧为城市主干道顺义西二环7/13/20215第页

3、规划范围（红线内为策划范围）A区D区C区B区E区F区G区顺美服装厂已出让给渔阳公司的7/13/20216第页用地经济技术指标各项指标BCDEFG合计招标渔阳总用地面积（公顷）—14.755.4—101.6建设用地面积（公顷）19.8213.14.714.5010.274.5518.1184.4总建筑面积（万平米）26.6418.347.6717.3413.943.4617.20101.3住宅建筑面积（万平米）25.0418.347.6711.8411.54—13.387.3（86.2%）公建总建筑面积（万平米）1.6——5.502.403.461.

4、013.96（13.8%）容积率1.341.41.61.201.360.860.951.2说明C区招标地块已有规划意见书，因此指标确实；其它地块以现有规划方案计算，整体容积率按1.2估算。7/13/20217第页地块现状C区和G区地块已经基本完成拆迁，平整情况较好；其他地块有待拆迁。7/13/20218第页周边环境宗地南端的顺平路宗地西侧待建的西二环路现状7/13/20219第页周边环境G地块南端的绿化隔离带宗地内的现状水渠及林带7/13/202110第页周边环境在宗地东南侧保留的顺美服装厂会对地块整体开发带来不利影响。特别是对东南侧靠近顺西路的地

5、块开发，此地块上建筑物业形态的选择就会受到限制。7/13/202111第页C地块现状地块本身已经基本平整地块本身没有自然景观从规划图上可以看到该地块不完整（东北方有保留的学校，西北方有已经出让给渔阳公司的地）7/13/202112第页C地块内现状地块北侧的保留建筑地块南侧已建的居住建筑7/13/202113第页C地块周边环境地块东侧的煤炭公司货场（据悉会搬迁）地块东南侧的石油公司7/13/202114第页配套设施本案周边的配套设施极少顺义二中将搬迁周边建材市场较为集中，区域整体形象欠佳7/13/202115第页顺平路绿化带首都国际机场待建的二环路及

6、绿化带本案可利用的优势资源7/13/202116第页顺平路噪音干扰待建的二环路噪音干扰本案的劣势因素煤厂石油公司建材城铁路回迁楼7/13/202117第页地块SWOT分析S优势W劣势处于顺义区仁和镇中心地带，占据顺义西大门的特殊地带；地块临顺平路和拟建的二环路，交通便利；本项目100万建设规模，具备规模效应；地块内的水渠和绿化林带，改造后可提升项目品质；地块东侧的煤炭公司货场和石油公司的储油罐严重影响项目的景观；地块内保留的渔阳公司土地、顺美服装厂以及保留的学校会对地块整体开发不利；地块南侧的顺平路白天机动车辆噪音太大整个地块周边的环境很差，目前不

7、能对本项目价值的提升发挥作用；整个地块周边的基础配套和生活配套少；O机遇T威胁奥运经济对该区域的拉动；顺义区新城建设和城市规划的大力推进；在北京规划的轨道交通中，有沿地块南界顺平路至现状铁路处（项目东界外约300米）折向北的轻轨线；地块西侧对面在“顺义区域结构空间发展规划”中为沿六环的绿化隔离带，将来可能成为借景资源北京主城区的向心力和不可动摇的地位，在短期内无法改变；北京扩大化和郊区化建设的整体启动有可能形成竞争的态势，而有基础的郊区集合将导致资源的分流；顺义城区周边中、低档别墅项目和顺义城区价格在4500左右的高档住宅项目（如：金汉.绿港、裕龙

8、花园五期）对本案的冲击7/13/202118第页优势处于顺义区仁和镇中心地带，占据顺义西大门的特殊地带；地块临顺平路和拟建