统计局2018年14月房地产数据点评

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1、行业研究Page1证券研究报告—动态报告/行业快评统计局2018年1-4月房地产数据超配房地产点评（维持评级）2018年05月17日房企彼此博弈的“囚徒困境”是投资保持较高增速的主因证券分析师：区瑞明0755-82130678ourm@guosen.com.cn证券投资咨询执业资格证书编码：S0980510120051证券分析师：王越明0755-82130478wangyuem@guosen.com.cn证券投资咨询执业资格证书编码：S0980512040001事项：[Table_Summary]2018年5月15日，国家统计局发布了2018年1-4月全国房地产开发投资和销售数据。评论：

2、指标增速全面回落，行业仍处于小周期降温阶段根据《区瑞明地产A股小周期理论框架》，当行业主要指标的累计同比增速见顶回落，则可判断行业进入小周期降温阶段。本轮小周期降温期始于2016年4月，确认于2016年6月，其后每月公布的大部分行业指标增速保持回落，表明行业持续处于降温期，最新的行业主要指标显示当前仍处于这一阶段。一、销售额及销售面积增速继续显著回落2018年1-4月，商品房销售面积累计同比增速1.3%，较1-3月回落2.3个百分点，较2016年1-4月回落35.2个百分点，保持回落态势；商品房销售额累计同比增速9%，较1-3月回落1.4个百分点，较2016年1-4月回落46.9个百分

3、点，降温态势显著。预计在“房住不炒”、居民去杠杆等调控背景下，行业销售增速仍将保持回落趋势。图1：商品房销售面积累计同比增速图2：商品房销售额累计同比增速商品房销售额累计同比（%）商品房销售面积累计同比（%）65403555304525203515251051505资料来源:Wind、国信证券经济研究所整理资料来源:Wind、国信证券经济研究所整理二、新开工与施工面积增速保持回落趋势2018年1-4月，新开工面积累计同比增速7.3%，较1-3月回落2.4个百分点，较2016年1-4月回落14.1个百分点；施工面积累计同比增速1.6%，较1-3月提升0.1个百分点，较2016年1-4月回落

4、4.2个百分点，均处于显著降温通道。请务必阅读正文之后的免责条款部分全球视野本土智慧Page2图3：房屋新开工面积同比增图4：房屋施工面积同比增速新开工面积累计同比（%）施工面积累计同比（%）72562051541035201资料来源:Wind、国信证券经济研究所整理资料来源:Wind、国信证券经济研究所整理三、房企博弈的“囚徒困境”是“投资偏暖”的主因2018年1-4月，虽然销售端增速延续了逐渐走低的趋势，但房地产投资仍然较热，房地产投资累计同比增速10.3%，较1-3月回落0.1个百分点，仍然保持在近三年的高位。我们认为：这是房企彼此博弈的“囚徒困境”所致。图5：房地产投资累计同比增

5、速房地产投资累计同比（%）1110.5109.598.587.576.56资料来源:Wind、国信证券经济研究所整理表1：房企博弈的“囚徒困境”房企A影响及结果积极拿地、动工谨慎拿地、动工积极拿地、投资热、地价涨，调控政策房企B市占率提升、房企A市动工加码占率下降房企B谨慎拿地、房企A市占率提升、房企B土地流拍、地方财政承压，调动工市占率下滑控政策放松资料来源：国信证券经济研究所整理请务必阅读正文之后的免责条款部分全球视野本土智慧Page3房地产投资主要由建安费用及土地购置费构成，价格因素也是导致投资增速反弹的因素。图6：房地产投资要素构成资料来源:国信证券经济研究所整理从2018年1-

6、4月的情况来看，价格因素包括——①土地购置费：2018年1-4月土地购置面积增速仍维持在低位波动，而土地成交价款增速则由1-3月的20.3%显著回落了6.7个百分点至1-4月的13.6%。②建安费用：2018年1-4月，从选取的样本价格来看，螺纹钢价格平均同比增长12.9%，水泥价格平均同比增长44%，均有显著增幅。图7：购置土地面积累计同比增速图8：土地成交价款累计同比增速本年购置土地面积累计同比（%）本年土地成交价款累计同比（%）206050154010302051000-5资料来源:Wind、国信证券经济研究所整理资料来源:Wind、国信证券经济研究所整理请务必阅读正文之后的免责条

7、款部分全球视野本土智慧Page4图9：螺纹钢价格及同比增速图10：水泥价格及同比增速价格:螺纹钢:HRB40020mm:上海同比增速价格:普通水泥:42.5级散装:上海同比增速700100%6000120%6005000100%80%80%500400060%40060%300040%30040%200020%20010000%10020%0-20%00%Jan/17Feb/17Mar/17Apr/17May/17Jun/17Jul