远洋北京通州东方高端精品项目全案营销大纲

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1、远洋·东方项目全案营销大纲2010年9月1前言远洋·东方项目从07年底拿地到现在已经两年有余，我部从08年初就开始介入该项目，由于种种原因项目未能启动。在这两年多的时间里房地产市场发生了翻天覆地的变化，从涨到跌到再次疯涨，经历了太多的动荡起伏。当2010年我部再次介入这个项目，我们充满喜悦，信心百倍，对于这个项目我们只有成功，不允许失败，并且希望早日将这个项目推向市场。为了能够更好的完成公司2010年4亿元销售任务指标，我部建议营销工作前置，提前参与、提前熟悉市场、提前推广、提前进场、提前接待、最终达到提前蓄客的目的，为项目的成功开盘提前奠定强有力的基础。因此，我部

2、提前制定并完成项目全案营销大纲，以便指导并逐步深入开展日后的各项工作。2目录一、项目简介二、项目SWOT分析三、项目定位四、项目市场分析五、项目销售资源统计六、项目销售计划安排七、项目销售策略八、项目营销推广策略九、项目确定案名、案名解析、VI体系3一、项目介绍远洋·东方，远洋地产进驻通州打造的第一个高端精品项目。位居通州区运河西大街南侧玉桥中路，距梨园地铁站仅800米，周边政府机构、商业、医疗、教育、娱乐等生活配套设施完备。约13.6万平方米建筑体量，将万春园引渡入社区，构筑双重景观园林，园林内部1个中心水景、2大景观组团，构筑欧陆宫廷园艺经典。6栋建筑主体，以高

3、贵典雅的Artdeco建筑风情筑就典范。150平米朗阔三居、180平米臻品华宅，为城市贵族打造私密专属的尊崇居住氛围。1、用的规划要求：总用地面积：54482.229㎡；总建设用地面积：46198.923㎡；4代征城市公共用地面积：8283.306㎡；其中，代征道路用地：7557.332㎡；代征绿地：725.974㎡；容积率：3.0；建筑密度：19.8％；2、建筑规划要求：建筑控制规模：138597㎡（地上）；建筑控制高度：79.2m；3、绿化环境规划要求：绿地率：＞30％；4、交通规划要求：项目交通组织与外部连接地主要出入口方向：北、西、南；5、

4、车位比住宅区车位比：1：16、建筑形式：高层板楼5二、项目SWOT分析优势点（Strength）劣势点（Weakness）1.紧邻万春园，拥有较好的生态、景观资源1.本项目容积率较高，不利于提高产品品质2.项目周边商业、教育、医疗等配套条件完善2.与地铁八通线有一定距离，公共交通略有3.交通比较便利，项目北侧为两广路延长线，不足项目距离八通线步行约20分钟，有多条公3.通州本地富裕人群数量相对有限，且部分交车连通人拥有获得内部优惠房产的条件，不足以4.处于通州原主城镇区域，周边政府机关较支撑本项目的销售多，生活氛围浓郁，配套齐全，区域为通4.所处区域非通州规划重

5、点区域，政府投入州本地居民认可不足机会点（Opportunity）威胁点（Threat）1.北京市政府重点发展通州新城建设1.2010年通州市场供应量放大2.通州新城美好规划前景，吸引力不断提2.国家宏观调控力度增加，观望情绪加重，高下半年市场走势尚不明朗3.当地置业者升级换代的需求旺盛3.通州新城的众多规划实现起来尚需时日，4.通州整体楼盘品质不断提升在本项目的销售过程中还难有直接的帮助5.万春园留给项目巨大的发挥空间4.运河沿岸推出的以河景、生态为卖点的较高档项目将对本项目构成一定竞争三、项目定位1、项目的市场定位未来通州区将定位为东部发展带的重要节点，通州新城

6、区将成为高素质人口和承载首都重要功能的崭新生态宜居区，本项目处于距离市中心最近的通州新城规划的“商务、商贸、文化制造的中心地带”，随着北京城市重心的东移和通州新城规划的逐步落实，本区域的升值潜力将再一次显现本区域的居住状况也面临着全新升级的状况。6整体定位：东CBD都会前沿家族式瞰景官邸具体体现：以公园景观为核心卖点的欧式新古典主义建筑群，舒适性与实用性兼顾，建筑及景观的风格张扬而纯粹，贵气外显；产品规划设计、产品外观、内部装饰、产品配置园林景观、节能环保等方面具有明显特色，是优势的、高品质、生态型、舒适型居住社区。2、项目的客户定位通州购房客户1）北漂族客户，他们

7、已在北京拥有一套以上的房子（中产稳定层）,或已拥有多套房子（稳定资产层），由于面临家庭人口增长及资产投资的实际需求，他们需要一套舒适、体面且保值升值的高档物业，但在北京房价快速上涨的今天，他们的置业区域选择被挤向通州。价格、投资前景和社区环境是他们最注重的三大置业因素。这类客户多为70后，相对60后的保守，保留着宝贵的独立思考的能力，对社会、城市、生活的现状有更加深刻的观察力，对社会、城市未来的发展趋势有更清醒的判断力。2）早年已在通州置业的、寻求居住功能提升的市内工作中年企业高管、高级白领、私企业主，置业特点：首先要求是舒适性和功能性，再次置业的居室和小区更加