精品文案-北京通州区自由DNA住宅项目整体营销策划报告

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1、铸就英雄的力量在我们眼中，这并不只是一次简单的提案而是在基于对项目的深刻理解之上对市场蓝图购房者的心理和这一切背后的理念支持，以及成功要素的整合然后才是创作的表现我们来这的唯一目标是辅佐想成为楼市英雄的项目成为英雄！一、英雄是怎样产生的？地产的英雄是什么？有胆识、勇于创新的开发商,他们是什么?——洞察时代的英雄！地产英雄的产生从“空间蒙太奇”到“SOHO”再到“告别空调暖气时代”。英雄何以成为英雄？英雄往往是因为几件事而成为了英雄！洞察时代，掌控潮流，有胆识，敢为天下先提出一个有力主张，这个主张可以成为“消费图腾/潮流”，可以凝聚为一个概念，而这个概念是可执行、可发散的，即共产党讲的“可持续发

2、展”。还有，它必须具有市场引爆力。（二）这个概念能用吗？它靠什么来支撑？传播系统的支撑：有胆识、想成为英雄的北京伯雅房地产开发有限公司与够专业，能辅佐英雄的北京众智集成广告有限公司开始沟通合作有力的传播使概念引爆市场成为了可能！二、我们可以成为英雄吗？（一）产生英雄的客观条件——市场机会、竞争环境分析1。北京楼市状况增长速度：前三季度，北京市房地产开发投资保持较高速的增长速度，在资金的推动下，截止到9月底，全市累计销售各类商品房530.4万平方米，其中，住宅为508.3万平方米，增长了24.4%个百分比。政策：除公积金贷款降息外，自7月1日起买房契税征收税率开始调低，这些措施都将有利于减低买房

3、人的负担，减少楼市纠纷，使北京楼市走向规范，而这也将激发北京人的买房热情.居住区域流向：居住、消费郊区化已是大势所趋。若干地区，包括亦庄开发区、通州、回龙观等将房地产业作为引进人流、物流、信息流的主要手段之一，已成为共识。（一）产生英雄的客观条件——市场机会、竞争环境分析2。通州的地域状况：地位：通州作为距离首都最近、最大的卫星城；又因其靠近CBD商圈，又被称为CBD的后花园。楼市：在业内曾不被看好的物业品质普遍提升，众开发商充分利用临近CBD的优势，开发以白领阶层为主要客户群的中高档住宅，这些项目中涌现了一批高品质、大规模的生活社区，在整个北京市的房地产市场中拥有了相当不俗的表现。交通：未来

4、通州京杭大运河直达颐和园，百里长安街直通新城，地铁八通线横贯东西，水陆、公路和铁路三路并行。北京六环、京哈高速、京沈高速、京津塘高速“一环三路”穿境而过；。据透露：京通快速路上的收费站不久之后将要取消，有关部门已就此达成一致意见。今后的交通成本将因此而大幅度降低；（一）产生英雄的客观条件——市场机会、竞争环境分析2。通州的地域状况：环境：三河三路”两测百米绿化带将形成绿色生态屏障；十余条河流的治理、百多亩运河文化广场的建设、容纳几十万人口的河东新城规划，将使通州的环境更适宜人的生存和生活；市政：陕甘宁天然气、华北天然气入通使用，电信装机容量50万门，占京郊装机总量的1/3；电网配备充足；日供水

5、10万吨的第二水厂将开工建设。区政府将南移至梨园镇，带动河东新城和南部新城的发展。（一）产生英雄的客观条件——市场机会、竞争环境分析3。竞争项目区域划分：京通高速路沿线：分布着珠江绿洲（5500/m2）、京贸国际公寓（4180/m2）、水岸长桥（3950/m2）等主要项目，由于此区域项目离本案较远，本案从建筑类型到价格与他们都有较大差距，因此该区域项目目前还不是本案的主要竞争对手。通环路沿线：进入通州后，通环路沿线的项目密布，分别有新华联家园、云景里、翠屏北里、世纪龙鼎、旗舰凯旋等，在轻轨果园站与梨园站旁还分布着日光清城，时尚橙堡以及金侨时代等项目，从项目位置、建筑类型，以及价格等因素上我们圈

6、定了世纪龙鼎、旗舰凯旋、日光清城等三个项目为本案的主要竞争对手。（一）产生英雄的客观条件——市场机会、竞争环境分析4。主要竞争项目观察世纪龙鼎项目位置：通环线与通马路交汇处项目主推：360度全景园林社区诉求卖点：50万平米翠景公园建筑类型：塔楼价格：2950元，高层3000元（一）产生英雄的客观条件——市场机会、竞争环境分析4。主要竞争项目观察旗舰凯旋项目位置：梨园站九棵树往南800米项目定位：CBD后街欧洲城诉求卖点：亚别墅，欧洲后街生活，花园及会所。建筑类型：板楼价格：2850元（一）产生英雄的客观条件——市场机会、竞争环境分析4。主要竞争项目观察日光清城项目位置：北苑环岛南侧果园站旁项目

7、定位：新青年伊甸园诉求卖点：轻轨，中小户型，欧式风格。建筑类型：板楼价格：3600元5。其他竞争项目的观察5。其他竞争项目的观察（一）产生英雄的客观条件——市场机会、竞争环境分析6。竞争项目分析及建议价格分析：三个主要竞争项目除了日光清城因靠近轻轨200米卖到3600元/m2以外，其余两个项目在价格上相差无几，由此可见，近轻轨的项目在价格上偏高，离轻轨较远的项目价格均在3000元以内。根据本案距离