远洋博堡营销大纲

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1、2011大上海的奢华盛宴——远洋博堡2011营销大纲2011年营销目标9月底10月底11月11日12月底5月中售楼处开放样板区开放上市销售8亿总销约16套蓄客启动远洋·博堡快速前提下，品牌精神的完美演绎2011年上海5000万以上独栋别墅销售:1月：3套2月、3月：零套4月：24套（上海紫园24套进行信托抵押贷款）思路判定低调的奢华与轰动上海对于一个售价预计达到80000元/平方米的项目来讲,很难讲如何低调,温文尔雅不失奢华。极速轰动上海,必须在风格上保持克制,同时手法上必须提升舆论关注度,引爆上海。集团品牌与项目品

2、牌项目品牌作为一种顶级品牌出现时,其收藏属性更为明显。其美誉度和知名度提升后,集团品牌力将快速提升。项目品牌为先,带动集团品牌。【难题】-01-欲绽大上海奇葩从上海豪宅市场的结构来看，目前一线豪宅市场的价值关键支撑点还是地段。从汤臣一品，华润九里等项目来看，一线豪宅市场占据着江景、陆家嘴、新天地等上海的绝对一线地段。浦东星河湾目前已经突破了原有地段的价值，将板块带入豪宅价值序列，但从价格上无法跻身一线豪宅。板块驱动因素均价（元/㎡）典型项目滨江地段>15万汤臣一品、中粮海景一号北卢湾地段、配套>12万翠湖天地佘山景观

3、、交通82136佘山月湖别墅、佘山曼荼园南外滩地段、配套82675华润外滩九里、丰盛皇朝北外滩航运、规划61689白金湾府邸、豪景苑古北配套、高端社区规划46136世纪虹苑龙华成熟商圈、地段56746徐汇苑、尚海湾豪庭新江湾地段、规划40699仁恒怡庭、九龙仓玺园北静安中心地段、配套33851静安华庭赵巷环境、规划26368合生御廷园、龙湖滟澜山浦东星河湾上海星河湾（数据采集截止到2010年12月)上海豪宅板块分布遵循地段价值原则，形成市中心、一江（黄埔江）、一山（佘山）三个价值屋脊罗店美兰湖区域依托美兰湖、高尔夫等

4、资源已形成别墅居住板块但，目前区域内尚无5000万以上的顶级别墅豪宅大上海非传统认知的顶级豪宅区价位档位远洋博堡01x2x4Y8y难题：在较短的准备期内，在大上海非传统认知顶级豪宅区域内，如何将项目提升至高价位高档位双认可位置，并保持快速去化！2011年11月高性价比高价位+高档位+短时间高能量引爆有意义持续性高关注度高圈层公众开放性圈层封闭性一个有关“远洋博堡”的永恒话题话题需要从一种圈层特质中来……【客群DNA】-02-仰视0.025圈层仰视0.025圈层博堡户型面积区间580-1280㎡单价区间80000-10

5、0000元/㎡总价区间5000万-1亿大上海区域的顶级千万豪宅■摘自招商银行和全球知名咨询公司贝恩公司联合发布的《2010中国私人财富报告》2009年中国可投资资产1千万人民币以上的高净值人群达30万人，人均持有可投资资产约2千9百万人民币，共持有可投资资产8.8万亿人民币2010年预计中国高净值人群将达到32万人，高净值人群持有的可投资资产规模超过9万亿人民币2009年末中国80%的高净值人群居于11个省市，超过50%的高净值人群集中在广东、上海、北京、江苏、浙江等5省市来源：贝恩公司高净值人群收入-财富分布模型3

6、2万富豪坐拥9万亿财富高净值人群0.025%客群中国顶级富豪平均每10万人中有25人年龄层31-46岁中国的富裕阶层年龄在31-46岁的占到了64%,这个阶层也成为顶级信用卡消费的主力富裕人士使用商旅服务的频次远高于其他人群,航空、酒店类是消费较为集中的商户,其中机场免税店和五星级酒店消费尤为突出。此外,日常生活消费则以百货类为主,尤其是奢侈品。VISA国际组织2008年末提供的数据,中国富豪们每月持卡消费金额超过7万元人民币,位居亚洲首位。消费额刷卡额普通人的50倍，最大消费是奢侈品社会责任慈善排名捐款上升到第三纳

7、税仍然被富豪认为是尽企业家社会责任的最好方式,其后依次是环保、慈善捐款、维护职工权益、提高就业率、引领行业等方式。慈善捐款从去年排名第五位上升到第三位。42%富豪通过直接项目,亲自参与慈善。理财方式：低风险、流行性高的固定收益类产品从股票转移到房地产受金融风暴影响，富豪的投资理念趋于保守。选择规避风险投资理念的富豪人数从去年的24%增长到29%，投资房地产比例将从去年的26%上升到34%。购物倾向：境外他们在消费的精神诉求面有较高期待，更多地为自己的志趣而消费。中国香港、美国、英国伦敦、法国巴黎、澳洲是他们最集中的境

8、外消费地。离岸资金目的——移民、子女留学表现自我寻求认同奢侈的消费、财富的炫耀同类的认同（圈层）、社会和世界的认同（阶层）保护财富和家庭传承家族财富个体的安全、财富的安全、对家庭的责任培养精英后代对家人的爱护行为行为中国高净值阶层文化名称区域环线板块形态面积（平米）总价区间（万元）单价区间（元/平米）御翠园七期浦东内环内花木板块独幢295-31