北京远洋望和台景观公寓项目营销大纲

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1、远洋·望和台营销大纲一、项目介绍远洋·望和台位于朝阳区北四环东路73号，望和桥西北角。项目东至居然之家家居广场，南至北四环东路，西至规划的育慧中路，北至育慧东路。用地性质：本项目是集居住、商业、文化娱乐以及小学、幼儿园等教育配套为一体的城市综合性用地。规划总占地面积：约15公顷。地上总建筑面积：约30万平米。其中：住宅约20万平米（AB区17万平米，C区3万平米）；文化娱乐中心1.5万平米；商业3.5万平米，写字楼4万平米，配套公建面积0.25万平米，非配套建筑面积约0.4万平米。容积率项目整体（ABC区）容积率为2.89居住区（AB区）容积率：2.63

2、其中A区容积率2.77，B区2.461绿化率：绿化率30%车位比住宅区车位比：1：0.86住宅区车位比：1：1.08（户型组合后）建筑形式：板式小高层、点式高层户型面积区间：90平米以下150-180平米（组合后）220-270平米二、项目SWOT分析优势点（Strength）劣势点（Weakness）1.稀缺资源；1.所处区域非传统豪宅地段；2.交通便利；2.总价高，目标客户群相对较窄；3.平台景观；3.无豪宅开发经验，高端客户积累少。4.综合体；5.教育配套。机会点（Opportunity）威胁点（Threat）1.整个北京土地的稀缺，北四环的稀缺；1.

3、奥运前高档项目密集，放量较大；2.奥运经济带动区域国际化发展；2、项目周边新项目价格较低；3.公司品牌走向高端的代表项目。3、拼合户型销售的政策风险；4、奥运、户外等因素导致传播渠道受限。2三、项目定位1.项目的市场定位（住宅）北四环臻藏级城市台地景观公寓2.项目的客户定位认同城市北部发展价值的稳定资产层激昂的旋律，伴随他们整个童年，历经时代的更迭，却总相信梦想的力量，他们总是站在财富的浪潮中，中西合璧的财富视野与中国传统的成功意识，使其认同北京城市北部的发展并可能参与其中，其稳定的资产来源成为其享有本产品的基础条件。（1）客群物理属性：A、年龄：35-50岁。B、家庭：以已婚

4、二人世界和三口之家为主，少量三代同堂家庭。C、用途：以自住为主（第二或第三居所），兼顾投资（资产保值）。D、区域：①地缘客户：亚运村/奥运村/望京/芍药居；②辐射区：CBD、中关村、东北三环及东北二环内城区、空港区；③外地客户；④外籍客户。E、职业：①涉外人士或海外归来者；②外企的中方中高级管理阶层；③IT/证券／律师／金融等行业精英；④政府官员、文艺界人士、医生、大学教授等；⑤私营企业主、民营业主或企业负责人；（2）客群消费心理：A、居住类客户消费心理：交通方便，短距离与工作地点接触物业品质要高功能配置:便利的生活配套设施3有一定休闲娱乐设施注重物业形象，良好物业管

5、理B、投资类客户——通过长期租赁，以租金和土地自然增值形式来获取一定收益。消费心理：目前贷款年限最高可达30年，正常的租金大于还款额。进行长期投资，购买物业注重升值潜力。单套300万以内总价能接受。大于银行利率的投资回报，资金能够通过相对较安全方式保值、增值。功能配置：看重地段升值潜力及开发商、物业管理品牌，使物业将来便于出租。（3）客群行为特征：对于北城发展的强烈认同感与归属感，对于城市发展机遇的把握，具有天生的敏锐感；掌握社会大资源，尤其是商政方向联动并拥有优势资源的人群；多为行业领域的精英，但不事张扬，属于一个富有而知性的阶层；置业经验丰富，部分人有在国

6、外生活的经验，对于房产具备成熟的判断力；对政治时事敏感，关注力强；对价格的敏感度低，但对“贵得其所”的含义理解透彻；希望获得附加值高的物业；强调购买的物有所值或物超所值，而不是物美价廉。当其心理预期价值远超过项目的实际价格时，较容易做出购买决定；关注产品细节。对项目自身性能价格比的关注不是泛泛而谈的，而是要落实到产品的各个具体细节，通过细节衡量整体的能力很强；享受服务。已习惯于市场化的服务，对高档物业所带来的相应使用成本的提高（如物业费、车位费、会员费等）坦然接受；喜欢挥洒雅趣或展示其文化素养。（4）客群内在气质：内敛对本项目来说，客户阶层属于内敛、低调的一类。因为

7、用不着自己去张扬，其所4购产品的价格已能说明问题。“内敛是一种更高明的张扬”。自信对于中西文化兼容并蓄，对于博大精深的中国文化充满自信，高度认同“和而不同”的处世哲学，并深深地影响其行为。争取善于把购房当作商业谈判的一部分。他们积极争取折扣并不是表明经济实力有问题或要占多少便宜，而是出于一种商业习惯的角逐心理以及需要被尊重的心理平衡。视野他们是学贯中西的城市精英，现代北京经济与社会发展的中坚力量，其多元化的文化与社会视野，决定了其必定是结合多种气质于一身的，如艺术、文化气、理性、领袖等