上海新金融研究院工作论文系列如何看待中国房地产

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1、上海新金融研究院工作论文系列如何看待中国房地产1钟伟2016年12月13日摘要：本文从四个视角考察中国当下的房地产市场，一是从全球增长低迷和流动性泛滥看资产价格膨胀，并认为中国热点城市的楼市泡沫是全球楼市泡沫的局部。二是中国楼市呈现典型的冷热不均，大都市的热潮不能代表全国楼市总体状况。考虑到房地产的资产价格属性，去库存几乎不可能在房价平稳甚至下跌中顺利进行，经济金融环境决定了京沪房价的刚性泡沫特征。三是对中国楼市存在许多思维定势，对解决楼市问题本身无益。2015年以来中国楼市的波动并不意味着中国政府的涉房

2、政策出现重大偏差，同时2016年10月以来地方政府的区域调控措施也是必要的楼市泄压阀。四是调控楼市既需要短期机制，更需要长效机制，在我们看来，中国选择走大都市化，城市群还是新型城镇化这三条路径的哪一条，决定了京沪楼市何去何从的长远前景，同时长效的财税金融政策也宜斟酌。关键词：房地产、楼市泡沫、资产价格泡沫1钟伟，SFI副院长，北京师范大学金融研究中心主任。如何看待中国房地产钟伟摘要：本文从四个视角考察中国当下的房地产市场，一是从全球增长低迷和流动性泛滥看资产价格膨胀，并认为中国热点城市的楼市泡沫是全球楼市

3、泡沫的局部。二是中国楼市呈现典型的冷热不均，大都市的热潮不能代表全国楼市总体状况。考虑到房地产的资产价格属性，去库存几乎不可能在房价平稳甚至下跌中顺利进行，经济金融环境决定了京沪房价的刚性泡沫特征。三是对中国楼市存在许多思维定势，对解决楼市问题本身无益。2015年以来中国楼市的波动并不意味着中国政府的涉房政策出现重大偏差，同时2016年10月以来地方政府的区域调控措施也是必要的楼市泄压阀。四是调控楼市既需要短期机制，更需要长效机制，在我们看来，中国选择走大都市化，城市群还是新型城镇化这三条路径的哪一条，决

4、定了京沪楼市何去何从的长远前景，同时长效的财税金融政策也宜斟酌。关键词：房地产、楼市泡沫、资产价格泡沫一、理解中国楼市的前提：全球资产价格膨胀和流动性拐点之争从全球经济复苏和货币周期的情况看，次贷危机以来，由于各国央行不断释放充沛的流动性，并且推动利率从低利率走向负利率，这严重催生了全球资产价格泡沫。其中股票、债券等的价格粘性较小，随着货币泛滥而迅速膨胀，而产业链条和价格粘性较强的大宗商品、房地产和黄金，其价格上涨则迟滞于股市债市，但仍有惊人膨胀。人们在担心长期流动性是否到了拐点，如果是，那么也许暗示着全

5、球资产价格也到了一个危险的分水岭。近两个月美元指数的快速上升，再度伴随着股票和债券价格的动荡。这和2015年同期几乎如出一辙，只是波幅不及去年年底。当下没有一个国家，愿意泡沫破裂率先发生在本国，经济复苏、流动性和泡沫之间的博弈，仍然激烈。（一）全球经济增长疲软中的三个世界目前全球化进程有所倒退，国际贸易和投资增速低于GDP增速，主要国家之间的经济政策协调和合作不是更有效而是更弱化，这就导致了一系列问题。我们把次贷危机以来的全球主要经济体分为三类来讨论：第一类是欧美日发达经济体；第二类是资源类的经济体，如巴

6、西、俄罗斯或者是中东的一些资源国；第三类是比较纯粹的发展中国家。我们从经济增长、通货膨胀和就业状况这三个维度来分析发达国家、资源类国家和发展中国家自次贷危机以来的经济表现，不难看出以下特点：就欧美日等发达经济体来讲，由于走过了城市化和工业化的大部分阶段，因此目前他们的经济总体表现为较低经济增长、较弱通胀和相对改善的就业状况；资源类经济体主要表现为比较糟糕的2的经济衰退，比较严重的通货膨胀和严峻的就业状况，其中像委内瑞拉、巴西的情况尤其严重；发展中国家的经济增长现在也不尽如人意，不少发展中国家陷入了经济衰退

7、，由于这些国家比较依赖于进口商品和服务，而经济增长疲弱的同时又伴随着本币大幅度的贬值，例如南非和埃及等。发展中国家的通胀情况比资源类国家好一些，但是比发达国家要严重一些，此外就业状况在这些发展中国家也比较严重。这其中问题比较突出的是一些非洲国家，如肯尼亚、尼日利亚等。上述三重经济体中，随着大宗商品价格的逐渐改善，资源国的困境可能改善得最快。总体来看，中国的经济增长相对保持稳健，通货膨胀并不严重，就业状况相对艰难，整体经济状况和美国有一些相似。从全球范围内来看，似乎也只有美国和中国在次贷危机之后表现出一定的

8、产业转型和创新的能力。图表1欧美日等发达经济体经济增速较低图表2欧美日等发达经济体处于低通胀状态美国:GDP:不变价:同比日本:GDP:不变价:同比美国:CPI:同比32.0欧元区:GDP:不变价:同比日本:CPI:同比17.0欧元区:HICP(调和CPI):同比22.012.07.012.02.02.0-3.0-8.0-8.019611965196919731977198119851989199319972001200520