万科产品设计成本对标之Q

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1、产品成本对标Q12集团万创设计管理中心集团成本管理部2009年3月房地产智库www.fdc01.comQ1:成本对标是什么（062号文件条文及“开工”等定义）Q2:报批程序及上报文件Q3:为什么首批仅对7个标Q4:7个指标跟以往定义有哪些不同文件Q5:7个指标是否必须执行Q6:对标的核心要点Q7:对标基本步骤及控制要点（什么时候对什么标？）Q8:地下室控制秘诀Q9:含钢量控制秘诀操作Q10:对标的责任部门or人？（谁来对）Q11:成本对标的实施难点Q12:推进计划及阶段性目标实施房地产智库www.fdc01.comQ1:成本对标是什么（62号文件要点）¢1个文件：集团2月10万字【20

2、09】062号《关于增加集团内项目新开工审批环节以及颁布“万科集团产品设计主要技术经济指标（第一批）限制值”的通知》¢3个要点：1、自09年3月1日起，集团项目新开工申报增加“成本对标审批”环节2、首批7个限制指标：地下室含钢量、标准层含钢量、标准层混凝土含量、地下车位面积、地下室层高、窗地比、景观硬景比例3、3月1日之前已开工在建项目，只要进度允许，亦须参照《限制值》调整房地产智库www.fdc01.comQ1:成本对标是什么（62号文件两个定义）1、“新开工”¢项目主体（地下室底板）开工此时需进行62文件规定的新开工申报如下几种情况都属“已开工在建”2、“3月1日之前已开工在建”¢

3、已报建且政府已审批(若定位调整重新报建按新项目处理）进度允许¢停工复工项目参照《限制值》调整¢基坑已开挖完整、支护已施工完毕¢桩基、基础已施工房地产智库www.fdc01.comQ2:报批流程及上报资料1、审批流程¢审批仍以K2审批流程进行新增环节新增成本对标审批环节地下室含钢量标准层含钢量2、K2上报资料标准层混凝土含量地下车位面积¢《成本对标统计表》中主体6个指标地下室层高窗地比¢硬景面积比例可在景观方案完成后、且在主体开工后3个月内，以邮件形式上报给“集团成本对标管理小组”成员，可不再走K2房地产智库www.fdc01.comQ2:报批流程及上报资料：补充通知“由于地块特殊情况等

4、无法达标的项目”操作步骤1、走K2流程之前，一线以邮件形式，与集团“产品指标管理小组”沟通，并达成一致意见2、正式K2申报，需提供“产品指标管理小组”回复资料房地产智库www.fdc01.comQ3:为什么首批仅对7个标？指标确定基本原则3个基本原则：¢可行、便于前期控制¢消耗量及指标量大¢影响成本较大25个核心指标中的7个房地产智库www.fdc01.comQ3:为什么首批仅对7个标？（7个指标的意义）7项指标发挥经济效益后，单方成本减少145-260元/M2按开发量500万M2计，则成本降低额约为10亿元房地产智库www.fdc01.comQ4:7个指标跟以往定义有哪些不同？2个不

5、同：1、统一统计规则、精确定义（含钢量窗地比停车面积等）2、分城市、按类别控制房地产智库www.fdc01.comQ4:7个指标跟以往定义有哪些不同？统一统计规则、精确定义之①标准层含钢量上部标准层所有钢筋含钢量=①计容积率面积+②不计面积部分统一规则:㎡=发生成本建造面积；准确、可评估成本对标的㎡＞平常统计㎡房地产智库www.fdc01.comQ4:7个指标跟以往定义有哪些不同？门窗洞口面积窗地比=①住宅部分可售面积+②赠送落地凸窗的房间面积+③负责封闭空间的面积（有附加门窗时才计入）地下室全部面积地下车位平均面积=地下室汽车停车总数如有摩托车位、自行车位请说明地下室钢筋含量：含天然

6、基础和承台（不含桩基）房地产智库www.fdc01.com分城市、按类别控制分城市、分不同高度标准层含钢量计量面积原则统一、复核符合实际分城市、分不同高度标准层砼含量计量面积原则统一、复核符合实际窗地比考虑赠送地下室层高分人防和非人防地下车位面积分有无人防、分区域控制考虑软土地基等特例考虑上部结构、分有无人防分区控制地下室钢筋含量考虑软土地基考虑地下室层数等因素硬景面积比例明确控制范围考虑硬景类型房地产智库www.fdc01.com小结：规定要求文件层面4Q房地产智库www.fdc01.com小结：难点要点操作层面5Q房地产智库www.fdc01.comQ5:7个指标是否必须要执行？¢

7、7个指标确定是否综合考虑各方因素？中等控制标准非极限值、是及格线半年实施、评估七个指标的推出并非创新，这些内容早就是优秀的同行高度重视并取得良好效益的重点；我们其实是在“补课”；限制性指标是阶段性的工作内容，长效机制是在所有一线公司形成真正能力；七个指标从另一个角度看，也是对公司其他业务的促进；如同规模采购反作用于设计标准化一样，七个指标将对工程质量的现场管理提出更高要求；¢是否必须要执行？3月1日开工新项目，原则上必须执行特殊项目参照“补充规