昆明林海云霄项目整体营销报告

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1、【林海云霄项目整体营销报告】报告目录营销背景 营销目标 面临问题 策略思路 策略执行 林海云霄整体营销竞争背景太平新区发展现状太平新区从2007年开始发展，目前有多个占地千余亩的大型项 目在区内开发，区内目前已形成完善的休闲度假及生活居住条 件，新区具有非常大的发展空间。 快速发展期发展期2010年及以后 开发期2007年—2009年 ——金碧天下正式启动。以 2005年—2006年 大型社区的开发模式，结合 别墅、花园洋房、小高层、 ——太平新区奥林匹克小镇 高层洋房等产品，满足各种 规划确定； 类型的置业群体； ——万辉星城以郊区大盘的 ——

2、林海云霄成为首个进入 ——恒大项目的开发，提高 姿态，启动太平置业潮； 太平区域的项目； 了太平新区的区域认知度， ——销售产品多以洋房为 ——尚未对太平区域进行整 同时由于其产品丰度较广， 主，销售价格为3500元/㎡体规划，缺乏城市规划引 带来不同类型的置业客户； 左右。 导； ——销售价格大幅攀升，独 ——销售产品以别墅为主， 栋别墅1.5万/㎡，双拼联排 销售均价为6000元/㎡左 别墅7000-8000元/㎡，小 右。 高层5500元/㎡。林海云霄面临的竞争现状 同区域在售竞争项目： 项目 占地 产品 价格 可售货量金碧天下 一期991

3、亩 高层 4300元/㎡---- 叠加别墅 7500元/㎡别墅38套 昆华苑 1681亩 小高层 2800元/㎡高层140套 西山别墅 3000亩 独栋别墅 8200元/㎡独栋1套 万辉星城 2800亩 小高层 3800元/㎡220套 联排别墅 温泉山谷 350亩 6500元/㎡联排28套 独栋别墅 小结：同区域在售项目已开发部分均已销售至尾盘阶段，多个项目只有少量房源可 售。在售项目中，联排别墅均价7000元/㎡，独栋别墅均价1万元/㎡，高层均价3500 元/㎡。林海云霄面临的竞争现状 同区域潜在竞争项目： 项目 占地 产品 价格 可售货量高层

4、 3800元/㎡别墅300套 记者村 3000亩 别墅 6000-1万 高层600套 总投资30亿元，旨在打造历史古都、历 昆钢地产 史建筑、历史影像、历史实物、文化旅 中国历史 2500亩 游人居环境为一体的民俗文化城和旅 文化名城 游、居住目的地，一期1000亩。 投资建设总成本3.86亿元，项目内包含 体育城 465亩 万人体育馆，游泳馆室内辅助运动场。 太平盛世 ---- 小结：潜在竞争项目暂未公布产品及价格细节，根据区域特征判断，这些项目的主推 产品为别墅级洋房，价格由同类产品均价与各自品质决定。大昆明区域别墅产品供求走势 项目 200

5、7年 2008年 2009年 2010年太平 2007200820092010供应套数 55 134 50 60 供应 125 134 110 168 滇池卫城 成交套数 26 39 104 69 成交 67 62 142 105 成交均价 1.1万 1.3万 1.7万 2.6万 均价 8400 9800 1.4万 1.7万供应套数 70 50 60 27 野鸭湖 成交套数 41 23 38 36 成交均价 7800 8300 1万 1.1万 供应套数 ---- ---- ---- 70 溪麓南郡 成交套数 ---- ---- ---- ----

6、 成交均价 ---- ---- ---- 9500 供应套数 ---- ---- ---- 81 春城海岸 成交套数 ---- ---- ---- 13 成交均价 ---- ---- ---- 1.2万 林海云霄面临区域的竞争环境总汇——供应量：2010年下半年至2012年，太平新区太平已开发项目的后期产品及新 开发项目的产品将陆续面向市场，太平新区内各类产品供应量将进一步扩大； ——价 格：太平新区开发已初具规模，生活环境基本形成，客户对太平新区的 认可也逐渐加深。一至两年内商品房供应量虽逐渐增加，但客户数量也会随之提 升，因此预计未来两年内太

7、平新区供应量仍保持平衡，价格在平稳中略有提升； ——产 品：根据太平整体规划，新进驻项目仍将延续低容积率、低密度的开发 思路。在未来两三年内，区域内竞争项目供货主要以洋房和别墅为主； ——客 户：中高收入群体，企业中层员工、公务员与私营企业主。林海云霄面临大昆明的竞争环境总汇——供应量：2010后，太平、呈贡及空港等多个近郊版块低容积率项目开发量逐 步上升，产品供应量将有所上升； ——价 格：2011年至2012年，低密度产品增加和主城内城中村项目的逐渐放 量，使昆明市商品房供应量更加充足，低容积率产品价格预计会稳中有升； ——产 品：低容积率产

8、品将远离主城区，向近郊及远郊版块转移，别墅和洋房 的品质也会随环境改变而提高； ——客 户：高收入群体，外地投资者。林海云霄整体营销目标