国信海景园项目整体营销策略报告

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1、浦江岸上的郵輪国信海景园项目整体营销策略报告2009.05仰望陆家嘴——二千万人的瞩目，十万分之一的荣耀2000万上海人生活在概念性的黄浦江畔，只有十万分之一的人才能永驻浦江畔尤其是陆家嘴滨江的生活。这种资源稀缺带来的身份荣耀，是国信海景园项目区隔普通豪宅的核心价值，稀有的才是珍贵的，珍贵的是有价值的。前言项目发展目标——成功晋身上海一线滨江系豪宅，并在泛滥的滨江概念中塑造独特的项目个性，树立滨江标杆项目营运目标——在保证项目安全运作的前提下，实现项目价值最大化，利润最大化企业品牌目标——国信地产品牌—“精筑河山信达天下”在上海的绝佳诠演企业战略目标——国信地产根植长三角，进军上海的

2、扛鼎之作，企业战略发展布局的第一站，标志意义重要易居中国对于国信海景园营销目标的设定项目认知机会研判项目定位发现价值项目认知项目认知陆家嘴金融贸易区、顶级滨豪宅板块，配套完善便捷内环内浦江开发区，地段位置优越位处内环内陆家嘴滨江板块，浦江黄金走廊的中心地段。距离人民广场仅4.5KM，紧邻世博园区仅1.5KM，近邻小陆家嘴金融区3KM，距离世纪公园3.5KM。交通生活配套一应俱全医院、教育、银行、商业等配套设施完善，近距仁济东院、东格致中学、浦建路小学、塘桥公园。交通便捷，步行5分钟可达4号线塘桥路站，距离南浦大桥引桥和复兴东路隧道分别1.5KM和1.2KM，可自由通达城市各区。本案4

3、62小陆家嘴金融区人民广场世博园区世纪公园外滩十六铺M杨浦大桥建设区北外滩-上海船厂规划区项目认知一线滨江视野，景观资源不可复制外滩万国建筑群董家渡北外滩航运中心本案新鸿基地块世贸滨江豪宅生活区距离黄浦江岸最近约80米，为一线江景距离张家浜景观带仅200米一线江景触手可及，江景河景环抱左右项目认知项目处于浦明路豪宅链延伸段，但目前被张家浜阻断浦明路串联起了浦东的江景豪宅链，各豪宅项目分布在浦明路左右。但是由于张家浜的阻断，滨江豪宅链就此戛然而止，张家浜以南目前无滨江豪宅项目。财富海景汤臣一品盛大金磐江临天下汇豪天下仁恒滨江本案浦明路张家浜世茂滨江花园项目认知项目周边环境不理想，落差大

4、，无豪宅氛围张家浜以北浦明路张家浜以南塘桥大幅路宽，双向快车道，两边绿化带；高档高层住宅林立道路两侧。6米的街道路幅，两边为多层的老公寓，交通环境复杂，环境杂乱项目周边环境杂乱，整体想象不理想；与浦明路段的豪宅板块的形象有较大落差，滨江板块与塘桥板块，地段、环境的落差较大；项目所处的地段、环境不符合豪宅的形象。项目认知ArtDeco经典风格，200平以上奢侈空间；住宅办公性质混合产生内部干扰；住宅办公出入通道房型面积段（㎡）套数配比三房20016072.73%四房3135022.73%五房372—469104.55%合计220项目1、2号楼房型配比表：项目认知本项目处于陆家嘴金融区、

5、豪宅板块；拥有一线江景、豪宅链的延伸段；但是项目周边目前环境不佳，与现有的一线滨江豪宅区有较大的落差。项目具有成为豪宅的先天地段优势、资源优势、景观优势，但是目前的周边环境有所不足，存在较大落差。具备豪宅的地段、资源、景观、配套等先天条件，但目前周边环境有所欠缺，且自身产品组合中办公产品影响项目品质项目机会研判机会研判滨江豪宅的更替，真正一线滨江的崛起陆家嘴滨江三维图本案汤臣一品财富海景新鸿基项目世茂滨江菊园仁恒滨江随着一线临江的汤臣一品、财富海景的入市，以及新鸿基的规划，原来的滨江豪宅铁三角仁恒滨江、菊园、世茂滨江的江景资源被遮挡，沦为二线江景。而形成了以汤臣一品、财富海景、新鸿基

6、项目为新一线滨江豪宅代表的豪宅链。滨江豪宅代表的更替，真正一线滨江的崛起机会研判在售真正一线滨江项目可售量极少，为本项目留下市场空间汤臣一品，05年以130000元/㎡的价格高调入市，严重脱离当时的市场价格。由于营销策略的失败，目前只去化3套处于停滞状态。营销失策，定价过激导致销售停滞财富海景，自开盘以来经历了基金收购、资金断裂、降低装修标准、营销推广无法落实等一系列的波折，目前成交零星、品质下降，口碑下跌。挫折连连，品质下跌，成交不畅机会研判滨江凯旋门未来的标杆效应，对本项目有强大支撑占地面积约61413㎡，地块为长约450米，宽约150米，总建筑面积17万㎡。规划为：洋房、高层公

7、寓楼板价格：20178元/㎡预计上市价格：洋房170000元/㎡；公寓80000元/㎡知名豪宅开发商新鸿基的入驻，板块知名度将大幅提高，其产品、以及超高的价格也必将成为板块的标杆。新鸿基产品、价格为本项目支撑起夯实的基础浦東陸家嘴地區未來三年供應量情況项目名称供应量备注汤臣一品约14万㎡目前出租，不排除未来可能出售鹏利海景约9.8万㎡目前出租，不排除未来可能出售雅诗阁约3.3万㎡——上海船厂地块11万㎡加上商业办公部分达56万方盛大金磐二期3.3万——濱江