江山翠园项目整体营销策划报告

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1、万欣江山翠园项目整体营销策划报告前言本扌艮告重点在于对“江山•万欣翠园”项目本身的产品分析.优劣势分析.消费者定位.产品定位.产品修改建议.项目营销推广.销售策略相关的的问题作详细论述；对于发展商本身比较熟悉的南京楼市.江宁楼市以及东山镇区域房地产市场发展与现状，就不做赘述了；对于竞争定位和分析，考虑到本项目与江宁普通楼盘没有太多的可比，因此，只挑选几个本公司认为有典型意义的楼万欣江山翠园项目整体营销策划报告前言本扌艮告重点在于对“江山•万欣翠园”项目本身的产品分析.优劣势分析.消费者定位.产品定位.产品修改建议.项目营销推广.销

2、售策略相关的的问题作详细论述；对于发展商本身比较熟悉的南京楼市.江宁楼市以及东山镇区域房地产市场发展与现状，就不做赘述了；对于竞争定位和分析，考虑到本项目与江宁普通楼盘没有太多的可比，因此，只挑选几个本公司认为有典型意义的楼盘作分析，希望在价格的预期上有借鉴意义。第一部分产品研究一、市场简况:◊南京市场：2002年商品住宅消费创纪录地达到350万平米，价格以每年6%的涨幅持续上涨，住房消费市场正全面启动，房地产业从重要产业变为支柱产业;◊江宁市场：占据南京住宅商品消费市场三分之一份额的热点板块，形成典型的层级消费市场，市政配套变化

3、快速，都市化节奏加快;◊东山板块：区域成熟，生活成本较低，据南京市中心距离较远，受到岔路口板块的拦截;◊项目所在区域：江宁中心城区供应量较少（如东城家园），但周边供应体量大，单个楼盘的规模亦较大（如市政天元城、莱茵东郡）。二、竞争分析项目名称明月港湾市政•天元城莱茵东郡东城家园开发商南京明月建设集团江宇集团•南京江宁市政建设南京莱茵达置业有限公司南京金发房地产开发有限公司楼盘地址南京市江宁区中心路江宁区成墟路28号南京市江宁区天元东路118号江宁区大街东路234号销售热线(025)2150000(025)2133888(025)4

4、573111(025)2218816(025)4456077(025)2101155(025)4573666(025)2190065占地面积（万方）34.5万方30万方46万方34万方楼盘规模（万方）35.535万方40万方36.8万方10万方容积率1.031.330.82.94开发分期分5期5个组团3期8个组团一期10万方分2拨推出分3期：小户型/大户型/小高层开盘吋间2002-10-102002-7-222002-6-8工程进度目前销售的楼盘今年10月交付一组团2003年7月交付一期一批554户今年10月交付除小高层外全现房物

5、业形态多层，别墅多层，小高层小多层（4层）多层，小高层房型二房二厅一卫三房二厅二卫二房•:厅•卫三房二厅二卫三房:厅：卫四房二厅二卫现售三房二厅四房二厅面积81.17m107.37m293m140m2130m140m145m161m165m2127.51m86.55115.12m2134.34m137.6m2销售价格起售价2200元/nf目前最高价2500元/rtf98折最低价1950元/rtf成交均价：2000-2100元/m2最高价2500元/nf起售报价2000元/nf主力价格在2100-2200元加最低价1

6、980元/nf最高价2550元/nf主力房型二房二厅一卫三房二厅三房二厅二卫四房二厅二卫三房二厅二卫主力面积81.17m2140m2140nf、161m2134.34m2（平方米）86.55m2推广主概念秦淮水岸五星级社区夏威夷风情小康社会，小康社区，小康生活客层分布主力为南京人南京、江宁各50%主力为南京人60-70%为江宁人◊江宁楼市公寓房已全面启动，成为南京楼市三足鼎立的一个强有力的板块，目前普遍销售较好；◊无论是岔路口，百家湖，东山镇，江宁楼市越来越明显的步入大盘时代，小规模精品社区成为一种稀缺；◊一个共同的特点是：明月港

7、湾、市政天元城、莱茵东郡，均是三、四十万方的大盘，产品形象塑造都较为成功；◊就售价而言，以上小区起售价格与现状市场相比并不高，但价差拉的较大，最高价儿乎都达到了2500元；◊各小区的畅销程度与口标消费群体的定位吻合度较好：位于岔路口的明月，习惯上以年轻人和拆迁户较多，所以，一期主要为小户型，II去化较快；天元城的小户型购买群体主要为江宁人，大户型主要为南京的投资型客户；莱茵主要为大学城的老师和追求生活品质的人，由于其打了一场鲜明的产品创新牌，市场亦比较叫好；东城的小户型去化很快，但大户型与小高层却很难推动；结论：◊主力口标群体以江

8、宁本地人为主的话，即为一个典型的总价市场，户型面积的控制将十分重要；◊大盘将会对小盘的客户形成稀释，产品特色将是小盘跑赢市场的利器；◊小盘可以借助优越的位置对大盘形成现场拦截，这便耍求小盘的立面必须比消费者产生一见钟情的冲动；◊价格策略上，大盘由于