翠海花园营销策划报告

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1、一、宏观经济状况简析二、销售时机三、物业包装建议四、推广方案五、推广目标及方式六、销售流程七、价格策略八、经费预算九、总体时间安排宏观经济状况简析九九年上半年经济状况分析国内方面：1）九九年国家一方面实施积极地财政政策，扩大国债发行规模，加大基础设施的投资规模。另一方面，采取适度放宽的倾向政策，拓宽金融融资渠道和扩大个人消费信贷，以此來带动个人投资和消费需求。2）从五刀一LI起，已取得合法产权证书的己购公房和经济适用房，口J以上市出售，促进房地产市场的发展和存量住房的流通，满足居民改善居住条件的需要。3）央行决定从九九年九刀二十一口起，各商业银行个人住房贷款的授长期

2、由现行的20年,延长到30年，个人住房贷款的利率最高水平由现行的6.3315%降为5.58%o4）九届人人通过对《个人所得税》的修改方案，根据修改方案后的规定，对个人存款利息所得税按20%的比例征税，实际降低了存款利率，冇利于楼市的发展。5）预测今年国内生产总值增长7.2%o深圳方面：1）深圳国民经济快速平稳增长，首五个刀国民生产总值同比增长13.2%,达501.8亿元，预计深圳今年经济将保持13.5%的增长。2）深圳的一项调查表明，央行降息后44.3%的市民将不把余钱存入银行，29.9%的表示将余钱川于购买房屋。3）深圳上半年商品房的销售增长&94%,空置率减少。

3、4）交易费、营业税的减免进一步刺激二手楼宇的交易。销售时机1.明年深圳市房地产市场预测近期中原对明年楼市进行预测，大致认为明年楼市将会稳中冇升，理由主要冇以下几方面:一是中心区六大市政工程的先后启动，将会带动景田、香蜜湖、新洲、皐岗、冬瓜岭片区内物业的销售，二是政府金融政策倾斜房地产业，将冇力推动房地产的冇效需求，譬如增加商业银行的储备金，推动住房保险及保障制度，使消费者购房难度和购房风险进一步降低，刺激投资置业者入市。三是多项交通配套设施如“滨海大道”、“三横两纵”工程及多项大型立交桥工程相继完工,交通设施的完善，使深圳投资、居住环境更显优越。2.本项目销售时机及

4、市场预测销售时机的确定必须在充分了解竞争对手（包括价格、策略、冃前的销佶状况）、工程达到一定的程度、以及其他辅助条件的具备的棊础上配合心理策略（避开淡季）才会冇较理想的开盘业绩。综合以上前提，翠海花园的开盘时机应定在明年四刀中下旬至五刀初Z间，此前半个刀可定为内部认购阶段，以便随时调整销售策略。1）竞争对手的调查：详见市场调查报告之“物业调查”2）工程进度：本项冃在年底小高层主体口J建至三层，约以五天一层的进度施工，排除春节的休息后，预计明年三刀中下旬小高层主体可封顶。3）辅助工作的确定和到位时间，详见“第九节总休时间安排”1.市场预测作为振业（集团）股份冇限公司开

5、发的翠海花园，木着高标准建设，严要求管理的宗旨，在秋交会上吸引了一批准客户，引起市场的关注。通过中原近期对市场进一步的调查、了解，初步断定翠海花园只要继续加强在小区园林规划、工程进度、价格、品牌形彖上的营销、宣传力度，一定会在众多竞争对手中脱颖而出，成为市场的销售热点。物业包装建议根据木项目的形象定位，楼盘的整体形象包装亦围绕定位展开，即包装上以楼盘“智能化的生态家园”为重心，通过粕心的包装，显出其独特的定位，具体建议如下：1.售楼处：售楼处是接待客户及成交的地方，是楼盘本身素质、档次及定位的体现，町谓是楼盘的一而镜了，是影响客户对楼盘整体印象的重要因素。由于木项目

6、有人型的会所，故建议伟楼部设在会所内，并配合会所的室内装饰设计，造成一种広伟的气势。售楼处功能分区：1）接待区：为销售人员接待客户的第一站，一般设在售楼处显眼的地方，接待区摆放可供8位销售人员坐的接待台，并设3部以上的热线电话及传真机（在悄伟时核对销控）。2）展示区摆放展板及模型的区域，是楼盘信息的展现场所，应爾足够的通道让客户浏览和销售人员解说。3）洽谈区销售人员与客户洽谈区和卜•定的地方，由于客户普遍存在“羊群效应”，应适当地区隔开各组客户，建议在洽谈区摆放4-5张洽谈桌，每桌对容纳3-4人为宜。设计建议：1）由于木项冃是以的自然生态环境和“海”为主题园林设计，

7、故售楼处色调宜以绿、蓝两色为主，以素色为主，营造一种清新、自然明快的格调，务求使客户进入时冇一种舒适、自然的感觉。2）重视室内的绿化，使客户领略到木项冃中自然生态环境的氛围。在园林效果图展板周围口J陈设一些海洋生物的雕像，并口J考虑在墙面采川浮雕的表现手法。3）在售楼处大堂播放背景音乐，可舒缓客户的心悄，建议以抒情悠扬的轻音乐为主。4）加强灯光处理，给客户通透、明亮的感觉。1.样板房:样板房是客户直接感受户型设计的地方，对客户是否下定成交影响较大，因此建议木项冃的样板房力求体现物业的特色，做到冇品味、冇特色，建议如下：1）样板房的设计应迎合二次置业者的品味和要求