昆明宝利达老海埂路项目整体营销策略案至祥.ppt

《昆明宝利达老海埂路项目整体营销策略案至祥.ppt》由会员上传分享，免费在线阅读，更多相关内容在行业资料-天天文库。

1、20071015宝利达老海埂路项目整体营销策略案策略篇颠覆·领跑市场竞争市场竞争主要来自价格的竞争。片区楼盘价格较低，对区域客户具有较大吸引力。金顺苑、沃尔特商城交楼时间较短，为项目的主要竞争对手。金顺苑、南华小区大面积小区，绿化面积较大。从区域商品房供应量来看，市场竞争不算激烈。主要竞争来自项目对自身的超越与创新。我们的目标超越对手&品牌提升通过本项目的改造，宝利达初步实现从钢铁品牌到房地产品牌的转移，实现单一化走向多元化的战略计划。目标界定目标下问题目标下战略项目目标市场分析项目分析项目形象攻略项目展示攻略

2、项目服务攻略项目推广攻略解决思路案例借鉴客户锁定策略推导思维策略导图住宅第一部分目标的界定目标界定目标下问题目标下战略解决思路住宅目标的界定目标实现物业价值最大化，底价4000元/平米，实现项目快速销售，达到快速回款目标；通过项目极具个性和创新性的改造形成良好的口碑，初步树立开发商品牌，为后续开发奠定良好基础。【一期销售目标曲线图】开盘9个月-清盘开盘３月内-60%开盘一月内－40%开盘6月内-90%第二阶段第一阶段第三阶段第四阶段目标的界定核心问题Q1处于传统物流和批发中心集中范围内，如何摆脱脏、乱、差的既有

3、印象？Q2在相对封闭的区域，大多数现住居民选择租房居住的情况下，如何有效锁定客户群体，达到项目销售价格。Q3如何通过一个建筑面积一万平米左右的小项目初步树立宝利达的房地产品牌？目标界定目标下问题目标下战略解决思路第二部分目标下问题住宅目标下问题市场回顾●过渡型居住客户较多，租房居住现场普遍从至祥调查数据显示，大部分片区居民租房居住，购置商品房者甚少。，如何改变片区居民得固有思想，引导他们置业居住，是项目的一个关键，也是推广过程中的一个重要内容和重点。目标下问题市场回顾●一步三市、项目与10里长街区域距离仅一公里

4、左右，但环境迥异。十里长街离项目直线距离只有一公里左右，但环境截然不同，大户型、大社区、道路宽阔、市容良好，高绿化率，这些都是对十里长街区域的描述，。这与项目脏、乱、差的形象形成鲜明的对比，如何在推广过程中将项目尽量向十里长街靠拢，也是推广过程中的一个难点。目标下问题市场回顾●脏、乱、差的市场印象，一时三刻难以改变。第一印象是非常重要的，脏、乱、差是昆明人对项目所在区域的传统描述，在昆明人的眼中，这已经是根深蒂固的，如何改变市民的这种观念，也不是轻而易举的事情。目标下问题市场回顾●片区居民普遍素质不高，如个性化

5、概念如何进行推广？批发市场、物流市场、城中村……片区的结构构成决定了区域居民素质不高，对新事物的接受和理解程度存在难度，如何给这部分居民进行洗脑，树立新的居住和审美观念，推广工作的重中之重。目标下问题项目分析区位分析：老海埂路及西坝路的改造使海埂路片区以全新形象面世。二环内土地存量及商品房供应量的减少成为项目的巨大契机个盘价值>区域价值→本项目处于老海埂路望城坡区域内，立于交通干道西侧。具有成熟的生活配套和浓厚的商业氛围。处于二环边上，地理位置较好。本案该区域将进行大范围改造，城中村将被拆除，连接区域与南市区的

6、多条通道将被打通。区域将迎来一个全新的发展机遇。南市区入口，南市区主干线，南市区新干线这些特征将更为突出。目标下问题项目分析概况分析：项目现状→本案为准现房，改造周期较短，通过对现有产品的改造达到个性化、创新化的目的，营造项目的核心竞争力。总占地面积：3101.43平方米容积率：4.3总建面：13480.19平方米建筑密度:%绿化率：暂无住宅：㎡商业：㎡物业类型：多层商住公寓首期启动：住宅部分改造本案主力产品为多层商住公寓，以个性化立面、飘窗、个性多用房的利用及各户型之间的相互自由组合为核心竞争力。以居住、办公

7、、商务三位一体的多功能住宅为创新点。目标下问题项目分析房型面积区间比例面积单身公寓30-35㎡30%㎡1房1厅40-60㎡55%㎡3房1厅80-90㎡15%㎡产品分析（重新修正）：目标下问题项目分析属性分析：MOHO概念个性立面自由空间●昆明首创居住、商务、办公三位一体的商住小区。●现代简约的个性外立面，全面提升项目档次。●灵动自由的个性化空间，空间的使用更具弹性和个性。充分体现“以人为本”的设计理念。目标下问题项目分析竞争力分析1：配套产品区位推广价格品牌本案都市品质阳光新城茶林溪谷产品创新成为非品牌开

8、发商竞争的利器；项目内所有项目享有相差无几的区位。区域内配套设施成熟，各项目共享资源，相差无几。推广是项目区别于片区其他项目，树立新形象的重要途径。宝利达在房地产行业品牌尚未树立，但品牌效应在区域内影响力不算很大。底价4000/平米，价格高于区域内所有项目，实现其目标必须依托产品和概念创新。片区居住新理念、MOHO、节约成本、节省时间、提高效率、个性立面、过渡性居住投资自住转换空间、改