至祥置业-昆明MOMA项目市场定位策划方案

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1、ＭOＭA项目提案(KunmingMoMaxiangmutian)®至祥置业值得信赖的合作伙伴城市复兴:一个作品，个性建筑，一个努力成为颠覆昆明市场的项目；精神领袖:一个注重市场细分，一个通过意识,精神引导市场潮流的复合楼盘；生态轴心:一个关注阶层品位和生活哲学的人文宅邸__精神,景观,生态国度；创新为本:一个创新为本，体验经济，提倡互动与情趣的生活样式；．．．．．．对于把握昆明“城市更新”机会的和信地产，“Ｍoma艺术造城”带来的绝不仅仅是产品，而是前瞻性的在城市中央价值区创造了一个巨大的价值平台，生态平台，居住平台；以及通过产品折射出来的人文理念和

2、商业信仰．因此，本报告的主旨是基于至祥对和信地产的深刻理解，而作出的相关分析和切实可行的操作方案，望能为和信决策提供参考．至祥置业值得信赖的合作伙伴理解和信—目标沟通地位：和信通过ＭＯＭＡ的整盘开发将强化区域主导，并依靠阶段产品创新提升区域价值，锻新城市经济；价值：和信希望通过ＭＯＭＡ的滚动开发实现现金流量的平衡并强调现金流量的投资回报的能力；意识：和信地产在项目开发模式、区位选择和开发时机上主动把握了城市化的关键时机，处于企业上升的关键阶段；品牌：和信希望通过ＭＯＭＡ的开发，实现产品系列化的有规模扩张的战略需求，以及以后客户主导性的高级品牌阶段；至

3、祥置业值得信赖的合作伙伴竞争状况项目剖析市场形势价格模拟定位诠释物业建议至祥置业值得信赖的合作伙伴客户分析纲要Q1：项目所处的宏观大势将何去何从？必须明确的３个前提至祥置业值得信赖的合作伙伴宏观调控：市场波动显著数量型货币政策下的贷款月度增加额变动在数量型货币政策手段影响下，贷款增速同比明显减缓对于10月份实施的价格型货币手段——基准利率调整，尚无法观察其带来的效应亿元03/603/903/1204/304/604/904/120－10001000200030004000500060002003年6月央行121号文件出台2003年9月存款准备金率上调

4、1个点2004年3月央行实施差别存款准备金率制度2004年11月央行规定开发企业自有资金35%至祥置业值得信赖的合作伙伴http://www.fdcew.com/宏观调控：增长放缓，存量增多昆明房地产发展趋势统计表至祥置业值得信赖的合作伙伴http://www.fdcew.com/微观视角下：房地产业的增长空间巨大，昆明房地产将持续快速发展我国人均住宅使用面积的未来增长空间2003年我国城镇居民人均住宅使用面积仅17.8平方米2020年我国人均住房使用面积可能达到的水平为24平方米左右（建筑面积30平方米左右）至祥置业值得信赖的合作伙伴http://

5、www.fdcew.com/Q1：房地产宏观大势将何去何从？必须明确的３个前提Q2：本项目将面临怎样的竞争？至祥置业值得信赖的合作伙伴区外竞争：作为城市次极中心区地产常识：随着城市离心化速度的加快，以及一环内旧城改造带来的市场机会，中心区竞争将集中在大型商业地产项目和中小户型的竞争，价格，产品同质化现象明显．2005年各区域已开盘销售和潜在楼盘供应比例数据显示：市中心区的楼盘供应量仅次于南市区，说明在近两年内市区可销售面积供应量仍将很大。新亚洲，世纪城，玫瑰湾，大商汇的大盘模式解决了首次置业者郊外（二环外）置业的区域认同障碍问题，才有了置业量能的激增

6、。这种模式对于非价格第一敏感的二次置业者，却没有产生同样的效应。对于中心内首次置业者，及二次置业者，投资群体实际心理和行为认同的仍是中心区的生活和物业，２－３年内中心区将在与南市区的较量中仍处上风。至祥置业值得信赖的合作伙伴http://www.fdcew.com/数据显示：市区二环内在明后两年交房入住的中小户型面积近200万平米，大量的中小户型准现房将在明年上市。一环内中小户型竞争楼盘项目名称主力户型户型面积总套数建筑面积均价入住新干线跃式公寓80－1303242.4万M2400006年10月中央丽城1房2房3房60－1504000多42万M235

7、0006年11月一环内中小户型竞争楼盘项目名称主力户型户型面积总套数建筑面积均价入住上海沙龙一房一厅50－606645.8万M2380006年7月世纪俊园1房2房3房40－130600052万M2300006年12月中环金界1房、2房80－1007007.5万M2300007年1月枫蓝国际1房、2房50－906506.6万M2350007年1月美树星城1房、2房64－8652711万M2280006年12月硅谷公寓一房一厅50－604003.2万M2280006年12月北辰财富1房、2房55－10052911万M2420007年1月二环内中小户型竞争

8、楼盘区内竞争：05年－07年与ＭＯＭＡ项目存在竞争相关系的显形和隐形竞争对手体量庞大至祥置业值得信赖的合作伙