昆明王旗营项目营销概念案.ppt

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1、项目开发方向定位案益新地产王旗营项目全案框架项目基地感受项目目标分析项目战略方向确定怎样实现目标？？？市场研究？有效的市场研究？项目基地性质确定项目怎么做？产品怎么做？住宅？商业？市场调查是市场营销中的重要基础部分！绝对不能单纯的作为完全导向功能对的工作方式信息处理的能力针对项目的市场调研项目基地研究开发商需求研究市场研究竞争对手研究客户研究丰富的操盘经验对市场与客户的认知度长期积累的符合经济规律的适应昆明房地产的工作方式项目整体定位!!!我们本次选择的调研路段一：北京路调研区域我们本次选择的调研路段二：白云路调研区域我们本次选择的调研路段三

2、：穿金路调研区域在市场调研的过程中，我们尽量做到没有遗漏用市场需求来说话，以此保证对项目认真负责的态度项目情况用地权属：益新房地产开发公司容积率：4.0；用地面积：11.67亩，7780.04㎡；总建筑面积：31120.16㎡；建筑密度：60%；车位特别提示：根据《昆明市城市规划管理技术规定》，新建住宅车位配比不得小于0.5：1。若项目建有大体量商业，须考虑商业部分的车位需求；本案项目目标从项目安全角度科学的短、平、快快速回笼资金从实现利益的角度保证利润率从品牌传播的角度建立开发商地产品牌目标下的战略商业体量合理最大保证利润实现合理的商业主题

3、定位销售选择最佳展示面，加大毗邻城市的住房人气高品质，高附加值，高性价比优先选择更适合市场，销售速度快的产品产品以市场客户群为目标系，实现快速销售定位快速回笼资金项目工作流程市场研究项目分析定位分析分项研究1：宏观背景（一）、近期楼市交易量情况分项研究1：宏观背景（二）、昆明地区房地产重大政策变化昆明市政府管理当局也进一步明确了如下一些相关具体措施：二环以内规模低于10亩的项目禁止开发，二环以外低于50亩的项目禁止开发；在以往核准商品房预售许可证规定的基础上，项目要在完成总投资25%以上的建设资金投入后，才允许上市销售；提高商品房银行按揭贷款

4、的“门槛”;对购买时间不足两年的商品房出售全额征收营业税。对出售二手房所获的增益部份征收个人所得税。宏观市场研究结论供需关系的持续存在市场供需关系持续存在，调控性新政的出台并没有改变市场内客观存在的供求关系；昆明地产大市场所处阶段调控新政出台后，昆明地产市场由“繁荣期”走向“调整期”，供盘量减少的同时，市场均价也实现也“三级跳”的过程。目前处于该期段末期的大市场，均价将逐渐趋于平稳化；具体政策实施06年新政在目前的“调整期”末段效用逐渐降低，但是不断调高的房贷利率将是抑制购房有效需求的一柄利剑；项目所在片区楼盘供应情况可用地块少，供量小，除老

5、的小区外，近年开发项目大多销售完毕；分项研究2：周边二手房调研1、主要以两房为主，面积多在60m2～100m2；2、户型设计同质化严重，并相对落后，但较实用，3、二手房的销售均价约3700—4500元/m2；4、片区租赁房市比较火爆，租金约为10元/m2（供应量与需求量都比较大）5、对产品定位与营销策略有重要的指向作用本次市调通过与房产中介的交谈，对区域的购房客户进行了资料分析统计；一次置业客户为区域主要客户群体北市区地原客户为购房中坚力量1、年龄结构统计2、居住区域统计3、购房目的统计居家型客户数量远大于投资客户4、影响片区房因素统计北市区

6、客户对性价比的重视程度很高分项研究3：项目区域客户群分析分项研究4：项目片区商业情况调研—结论4、商铺售价理论反推：基地附近商铺租金平均水平为50元/m2。15年的投资回报率为较合理加权银行利率系数，假定商铺租金无任何增值贬值理论上商铺品均价格为9000元/平方米左右2、该区段铺面面积大都在60平方米以下1、片区商铺资源较为丰富，但是具有高形象的商铺资源缺乏表现：很少有拿到中介出租的，绝少有拿出来卖的！租赁合同一般签半年到一年3、租金平均在50元/平方米左右项目商业价值有待挖掘，商业潜力较大，需重点考虑市场研究小结宏观背景供需关系改善，市场前

7、景看好房地产市场借鉴高品质、高附加是畅销的前提客户研究一次置业客户为片区置业客户主流项目工作流程市场研究项目分析定位分析项目区位解析项目位于可昆明市北市区与东市区交界处的核心轴线区域；符合“核心—轴线—网络”的居住解析，商业生活配套极为发达；发达的商业生活配套和城市发展的重心成就项目的地块价值；毗邻市中心，且周边多为10几年前的老式住宅区域，为城市发展改造的中心区域；东市生活区北市生活区项目四至研究北至：王旗营股份合作社南至：云南省化工机械厂住宅区西至：王旗营路东至：云南省化工机械厂住宅区西北：苏宁电器王旗营店周边虽有一定居住氛围，但是居住形

8、象有限；砖砖砖砖5砖7云南省化工机械厂云南省化工机械厂王旗营路北项目基地现状目前，基地本身为王旗营农贸市场。基地地势较为平坦、方正，易于规划。基地临街面较长，商业价