xx项目整体营销报告.ppt

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1、窝洛沽XX项目整体营销报告2010年4月6日总纲市场分析项目优劣目标客户定位推广核心主题概念项目营销要点项目推广建议需制定的游戏规则？（市场分析）窝洛沽镇位于唐山西35公里，鸦丰公路与唐通公路呈十字型在镇区交汇，北与京沈高速公路相连，还乡河和双城河在镇区穿过，地理位置优越，交通便利。全镇辖63个自然村，划分为35个行政村，镇域面积74.9平方公里，总人口5.4万人。其中镇区面积3平方公里,镇区人口1.5万人。【市场分析】区域情况【市场分析】市场概述地方经济：虽然玉田县在唐山范围内排行靠后（倒数第二），可是在全省来看却很靠前，原

2、因是唐山地区的经济在全省的位置靠前，所以唐山的房价比省会高许多，唐山也被称为全国拥有好车最多的地方。玉田县这几年经济每年增长率都在14%左右，按照这个速度5年左右就能翻番。老百姓的经济实力增长速度还要超过全县经济增长速度，据统计玉田居民储蓄余额在唐山地区排行是非常靠前的，就拿玉田供销大厦来说，那里体现的居民的消费水平已经超过了唐山市的消费。公交车在其他县有的很难办下去，在玉田却非常成功，也说明了玉田居民收入水平比较高。加上玉田城市建设的政策，可以说玉田居民对房产的需求很高，购买力充足。医药公寓、幸福居住小区、钰鼎春园、帅府公寓等

3、等购买时的盛况不用多说。所以从地方经济角度看，玉田房地产会随着玉田城市化进程越走越快的。【市场分析】现状与趋势同质化时代.建筑布局、形态、户型、风格、档次、品质、环境同质化愈发明显.物业的同质化将要求更加精确地市场定位和客户群的细分.本项目的特点，及所处的区域形成竞争差异游戏的资本（项目优劣势）项目优势商住一体化，将为项目增加利润点，但对商业经营提出更高的要求地理位置优越，交通便利，位于交通的中央枢纽处周围常住人口密集，住宅需求量大借助鸭洪桥区域优势，可形成相对规模、整体定位的区域集中商业环境优势明显，还乡河和双城河在镇区穿过；

4、南侧有一代建中心公园，小区内六组主题庭院项目整体定位于高端，满足客户群日益增长的购房消费需求建筑风格：现代简约派！半地下室、车库位置的人性化设计，满足人们追求高品位生活的欲望物业管理：小区出入口的设计，保障了小区安全的同时提供了最大化的方便户型设计亮点突出，顶层阁楼的设计、露台的设计（赠送面积）可以提供个性化的生活空间剪力墙的建筑结构，保障区域内无可比拟的优势项目劣势完全开放，对物业管理提出较高的要求户型面积档位不足，部分客户流失现象存在客户群的喜新厌旧，相对于玉田城区，本区域内发展潜力相对不足滨临主干道，小区居住环境相对受到影

5、响小区周边配套相对不足他们，将会上瘾？（目标客户群定位）目标客户群定位我们将以他们为目标客户：*以80%本地居民改善居住环境为主的客户为主，以20%非本地居民为辅（来鸭洪桥做买卖的外地人）*改善居住环境与投资型购房者前者为主后者为辅目标客户群定位主力客户群描述第一主力档：30-55岁以改善居住环境为主的客户第二主力档：25-30岁以首次置业为主的客户第三主力档：55-70岁以养老居住或为子女购房为主的客户第一档主力档客户的消费心理特征：比较重视生活品质，对居住空间的要求相对较高喜好交际，交际时间与在家时间对等，或前者更强乐于与父

6、母、子女等多代同堂共住，但同时又保持适当的距离拥有一定的投资眼光，居奇而易，有收藏家的气质与情节除了居住空间的满足外，更注重周边环境、配套、区域发展家，有时候也是重要的交际场所第二档主力档客户的消费心理特征：对居住空间的要求不高，但比较追求生活品质喜欢时尚、运动、充电，交际喜好有自己的特点渴望拥有自己独立的生活空间对价格的敏感度较强，但同时注重品牌私家车拥有量较低，对公交要求较强对周边的生活配套依赖性较强对城市中心的向往较强对购房后的入住相对迫切第三档主力档客户的消费心理特征：对居住空间的要求不高，满足基本养老需求即可对公共环境

7、空间的要求相对较高对生活的便捷性需求相对强烈消费者心理描述目标消费者的需要价值认同感**********身份的象征**********圈子主义**********楼盘综合素质**********生活的品位**********本项目能给与的客户群的地域情结地区性的地标性建筑群落成功人士的名利场开发商的鼎力之作定制化、质感的前沿式生活游戏秘籍及核心解密推广核心主题概念核心定位核心概念宣传核心：稀缺、罕有宣传形象：尊贵形象诉求：化时代宅邸，未来的建筑传承上风上水概念原点：自豪、骄傲、身份的名片独一无二的特质少数人享有区域核心物业核心

8、定位推广口号属于未来的品质大宅，少数人尊享的空间玉田的骄傲，我们的骄傲解读城市生活，领航品质未来好房子不只是坚固，XX小区为您准备的更多从何处入手项目营销要点推广总控营销节点：一期240左右房源计划3个月的持销期，2-3个月的尾盘销售期推广时间：2010年5月1