xx麒麟山整体营销策略报告

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1、广西南宁麒麟山整体营销策略报告目录第一章项目主要经济技术指标3第二章市场调查分析3第一节项目市场调查分析3第二节竞争楼盘个案分析5第三章项目定位8第一节市场定位8第二节客户定位10第三节产品定位11第四节价格定位13第四章主题概念15第五章项目包装16第六章销售物料18第七章营销推广策略21第一节营销推广主题21第二节营销推广重点21第三节推盘策略22第四节开盘策略24第八章广告推广策略26第一章项目主要经济技术指标【项目名称】麒麟山【项目位置】广西南宁市青秀区青秀区七星路一巷32号【总用地面积】18198.2㎡【总建筑面积】126477.7㎡【容积率】8.61【建筑密度】37.

2、9%【绿化率】21.6%【楼层数】3栋30层住宅与一栋31层商务公寓（一梯多户）【停车位】机动车位396个，非机动车位648个【项目规划】建筑由3栋30层住宅与一栋31层商务公寓（一梯多户）组成，地下部分规划为车库.第二章市场调查分析第一节项目市场调查分析一、南宁市概况（一）地理位置　　南宁，地理位置优越的中心之城，位于北回归线以南。在国家实施西部大开发和建立中国——东盟自由贸易区之际，具有承东启西，连南接北的区位优势，是中国经济快速发展的新区域和外商投资的新热点。（二）经济状况简介近年来，南宁市国民经济保持了11%左右的速度增长，市民的收入稳定增长，生活水平不断提高，购房能力不

3、断增强，对商品房的需求不断扩大，有力地支持了南宁市房地产市场的健康发展。几年来，南宁市突出工业经济的主导地位，以工业经济的振兴带动经济的发展，同时积极发展农业和第三产业，保持了经济协调、快速、健康的发展的势头。这进一步刺激了对厂房建设和商业建筑的巨大需求。南宁市国民经济发展情况年份国内生产总值(GDP)（亿元）年增长率（%）城市居民年人均支配收入（元）年增长率（%）2002451.71——8796——2003502.5310.991624.162004619.1213.208060-12.032005722.6613.40920314.182006861.9415.1101931

4、0.76二、南宁市房地产行业状况近几年南宁市总体经济持续平稳发展，为房地产业的发展提供了有力的保障。随着“136”工程建设项目的加快实施及东盟博览会配套设施的投资建设，使得南宁的城市建设成绩菲然。南宁市的城市形象进一步提升，在区域经济的战略地位日益提高，尤其是中国-东盟博览会大概念的带动作用，使得南宁市房地产对全区的购房消费者产生极强的辐射力和吸引力，为房地产行业提供了良好的发展平台。近年来总体发展迅猛，市场供需两旺。具体表现为以下几点：1、房地产开发投资总量快速增长；2、房地产商品房销售量急剧扩大；3、各个城区区域房地产价格快速增长；4、土地出让价格飙升；5、新开工面积仍在增长

5、；6、住宅消费需求市场持续增长。7、商业物业开发面积迅猛增加，现今已呈泡沫势态。8、物业产品规划品质不断提高9、广西区内地市客户在南宁市购房的明显增多，成为支撑南宁楼市的一个重要因素。第二节竞争楼盘个案分析（个案一）澳门街项目地址：人民东路33号占地面积：30亩建筑类别：高层总建筑面积：63897平方米交房日期：2008年4月户型面积及套数统计：677户、32层地下2层，地上32层，地下2层为车库，1～3层为商业，5～32层为商务公寓。裙楼(1-3层)9289.9㎡商务公寓(4-27层)31836.6㎡豪华套间(28-30层)3928.2㎡豪华复式(31-32层)2647.5㎡首

6、层步行街道面积919.8㎡汽车泊位数191个销售情况：热销中，已销售5-7F，16-21F销售价格：均价5600元折扣为99*99，单间总价减1888，一房总价减3888，二房减5888。项目点评：本案位于南宁市人民东路与友爱南路交叉口，距离南宁“第一商圈”——朝阳商圈一步之遥，区位核心优势明显，是商圈新兴业态扩展的重点方向，将极有可能成为朝阳商圈新的增长极。项目东望南宁“城市绿肺”——人民公园，南眺商圈“文化休闲广场”——朝阳广场，其所在区域也蕴含了丰富历史文化的积淀，具有优越的景观资源和人文氛围。项目周边拥有民主路小学、南宁四中等多所学校，教育资源丰富、市政配套完善。（个案二

7、）上海滩公馆项目地址：青秀区七星路一巷30号建筑类别：兵营式南北向高层建筑社区总建筑面积：302356.10平方米交房日期：2008年10月户型面积及套数统计：普通住宅892户停车位934个项目由7栋28-31层的景观楼宇组成，其中1—2层为商铺，3层为罕见的5.8米架空大型生态园林，4层以上为住宅。销售情况：热销中已售200多套销售价格：起价5530元均价5800元最高价6600元项目点评：万昌•上海滩公馆坐落于南宁市中心区域，位于繁华的七星路一巷，毗邻区人大和南宁二中，周边道