宁波象山东海铭城项目产品定位及策划报告成果_部分(I)

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1、入口处全海景高层住宅区公寓产品户型面积配比建议参考依据权重90方以下90-120方120-150方150-200方200方以上象山25%15%35%35%10%5%市场表现长三角25%75%16%7%2%0%象山本地自住客群（25%）13%5%15%40%30%10%目标客群需象山本地投资客群（25%）13%10%60%15%10%5%求宁波各县市（35%）18%27%30%21%11%11%省内外客源（15%）8%85%15%0%0%0%加权平均35%29%21%10%5%本项目建议35%29%21%10%5%项目进行到第二阶段，知名度提升，项目也初具规模，因

2、此产品设置应该考虑这个阶段的目标客群；150-200方200方以上10%5%这个阶段，除了继续以满足本地居民的投资需求外，自住120-150方客群的比例开始上升，宁波及省内其他区域的投资客群也90方以下21%35%逐渐上升，他们对投资产品的偏好也在这一阶段开始表现出来。90-120方29%本项目建议入口处全海景高层住宅区的公寓产品仍以满足本地居民投资需求为主，但随着区域的成熟，自住的比例开始提高，而这一阶段外地投资客源的对小户型公寓的需求仍然旺盛，因此90平方米以下户型的比例仍然占到了35%。Page201入口处高层公寓开发时序建议2012年2013年2014年

3、2015年2016年2017年2018年2019年2020年历年需求77.6885.4993.79102.58111.87121.65131.93142.70153.96历年供应64.0083.0069.0074.0093.0095.0097.0099.00101.00历年市场容量13.682.4924.7928.5818.8726.6534.9343.7052.96180.00历年需求历年供应历年市场容量160.00140.00120.00100.0080.0052.9660.0043.7034.9340.0024.7928.5826.6518.8713.682

4、0.002.490.002012年2013年2014年2015年2016年2017年2018年2019年2020年入口处全海景高层公寓的开发时序建议：整体分三年进行开发，持续稳步进行。2016年和2017年分别开发3万方，2018年开发剩余体量。Page202本项目公寓产品总体定位

5、风情人居住区东海岸顶级精装度假海景公寓地块主入口主入口全海景高层住宅区风情人居住区海洋风情小镇•幽静私密的度假空间•大尺度山水景观•生态养生居住场所Page203风情人居住区公寓产品户型面积配比建议参考依据权重90方以下90-120方120-150方150-200方200方以上市场表现

6、象山30%15%35%35%10%5%象山本地自住客群（74%）*52%2%5%35%38%20%象山本地投资客群（15%）11%10%30%15%30%15%目标客群需求宁波各县市（8%）6%27%30%21%11%11%省内外客源（3%）2%85%15%0%0%0%加权平均10%18%31%26%14%本项目建议10%18%31%27%14%*：风情人居社区的开发，整个项目已经进入了成熟稳定期，本地客群对区域的认知度大大加强，而项目也朝着高档品质社区的方向打造，主要以吸引本地客群为主，因此，本地客群对这个阶段的面积需求会随着区域的成熟而有所改变，尤其是对大户型

7、的面积需求。90方以下200方以上10%风情人居的开发，主要以打造高品质海景住区，且区域的14%成熟度大大提高，户型面积以120平方米以上的大户型为主，90-120方18%以吸引本地自住客群为主；150-200方由于户型面积的增大以及投资客源对总价控制的心里，一27%120-150方部分投资客的投资意愿明显下降。31%本项目建议风情人居主要以120平方米以上的高品质大户型为主，吸引本地的自住可住客源，降低投资户型的比重。Page204风情人居住区开发时序建议2012年2013年2014年2015年2016年2017年2018年2019年2020年历年需求77.

8、6885.4993.79102.58111.87121.65131.93142.70153.96历年供应64.0083.0069.0074.0093.0095.0097.0099.00101.00历年市场容量13.682.4924.7928.5818.8726.6534.9343.7052.96180.00历年需求历年供应历年市场容量160.00140.00120.00100.0080.0052.9660.0043.7034.9340.0024.7928.5826.6518.8713.6820.002.490.002012年2013年2014年2015年2016年

9、2017年