宁波象山东海铭城项目产品定位及策划报告成果_部分(IV)

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1、谨呈：宁波三立置业有限公司象山东海铭城项目产品定位及策划报告第三阶段成果Page1研究思路关注要点：关注要点：•项目发展的宏观市场背景条件，了解市场发展契机•市场区域的认知度和产品接受度的调研•长三角类似区域的市场情况及客群特征，对本项目开发旅游度假产品的•从市场空间和客户需求判断不同产品的借鉴意义可行性程度•可借鉴资源开发及产品特色，对本项目的开发有何借鉴作用•不同产品的市场空间研判产品目标客群调研项目宏观地块自身发环境分析展条件分析存在较项目背景大市场产品可行性产品市场空间预判分析空间？分析象山物业长三角类似区项目可行性研判市场分析域市场分析公寓产品的定位建议关注要点：国内案例项目总体

2、•类似案例的开发模式及产品商业物业的定位建议定位建议特色国内外案例筛选酒店产品的定位建议•国内外案例的定位比较借鉴国际案例及操作借鉴别墅产品的定位建议项目的运营及开发策略和财务测算建议Page2报告框架项目背景研究宏观经济研究城市规划研究旅游业发展概况项目地块分析物业市场研究象山本地物业市场研究长三角类似区域研究国内外案例研究研究项目主要客群需求特征公寓客群需求研究别墅客群需求研究酒店客群需求研究项目总体功能定位各物业产品定位公寓产品定位研究商业物业定位研究别墅产品定位研究酒店产品定位研究项目特色挖掘项目运营策略及财务分析Page3项目研究范围本次报告研究范围一期项目用地二期项目用地本次报

3、告的研究范围为上图红线区域，即项目的一期用地，共计约95万平方米用地面积。Page4项目研究背景国家宏观调控政策：•“从2011年2月21日起，宁波户籍居民家庭暂停购买第三套房，且第二套房商业房贷首付比例提高60%。下属县市遵照执行。•2011年3月1日，《浙江海洋经济发展示范区规划》正式获国务院批准“一核两翼三圈九区多岛”是浙江省对于未来海洋经济总体发展布局。一核——加快宁波—舟山港海域、海岛及其依托城市的核心区建设，两翼——北翼：环杭州湾产业带及其近岸海域南翼：温州、台州沿海产业带及其近岸海域本次报告应着重研究：新出台的宁波市调控细则，禁购令对于外地投资者的打压较大，因此本项目要寻求

4、在新的市场环境下如何赢得客户松兰山景区的开发进入一个全新的阶段，本项目周边存在类似竞争项目，如何在同类型竞争中脱颖而出，也是本次报告的研究重点本项目体量较大，先期启动区块的选择至关重要，影响整个项目的后续发展浙江海洋经济发展纳入国家战略对本项目的影响从国家政策层面来看，一方面房地产开发面临前所未有的挑战，一方面本项目作为海洋经济发展示范区的规划也使得沿海开发迎来重要发展机遇。Page5报告框架项目背景研究宏观经济研究城市规划研究旅游业发展概况项目地块分析物业市场研究象山本地物业市场研究长三角类似区域研究国内外案例研究研究项目主要客群需求特征公寓客群需求研究别墅客群需求研究酒店客群需求

5、研究项目总体功能定位各物业产品定位公寓产品定位研究商业物业定位研究别墅产品定位研究酒店产品定位研究项目特色挖掘项目运营策略及财务分析Page6象山城市概况象山之于长三角地位扬州镇3%江湖州舟山台州嘉兴2%上海3%3%1%绍兴3%25%常州4%温州4%苏州4%12%南通5%南京7%杭州无锡8%宁波8%7%本项目象山县地处宁波境内，居长三角地区南缘、浙江省中部沿海，位于象山港与三门湾之间，三面环海，两港相拥。北部的象象山山港是全国著名的深水良港，南部石浦港是国家级中心渔港和二类开放口岸。全县辖10镇5乡3街道，总人口53.7万。象山依托宁波整体区位和经济条件，整体宏观背景良好，同时利用其自身

6、的港口优势和漫长的海岸线，打造滨海特色城市。Page7象山宏观经济发展状况象山近年GDP发展概况象山近年产业结构调整分析100%30018%27090%23716%80%25022114%70%19520012%60%16010%50%1508%40%1006%30%20%4%5010%2%0%00%2006年2007年2008年2009年2010年2006年2007年2008年2009年2010年GDP(亿元）一产二产三产象山GDP稳定、健康发展，平均增长幅度保持在12%-17%之从产业的构成来看，象山目前以二产工业为主，二产比重间，经济增长的自主性和抗波动性强；在近五年呈放大趋

7、势。2009年，受世界金融海啸的影响，象山GDP增长有所下降，生象山整体产业结构不断优化，一产所占的比重下降趋势最产总值达到237亿元；2010年经济环境有所好转，GDP增速开始为明显，象山传统以渔业为主的格局已经发生重大改变。增加。象山近年来GDP稳步发展，产业结构调整日趋合理，为本项目发展提供了良好的经济环境。Page8象山产业经济发展象山整体产业布局以“北聚工业，南强旅游”的产业空间构架象山港产业综合区环象山