临沂市兰山项目市场定位与产品定位_部分(IV)

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1、停车位建议停车位建议ò车位配比1：0.7；ò建议全部设计为地下架空层停车位；ò内部不设车行道路；ò架空车库出口靠近社区出入口设计。智能化设施智能化设施有线电视：起居室、各个卧室、书房、保姆间各设一个接口；电话：每户两个接口，可设在起居室、书房宽带：每户两个接口，可设在起居室、书房在电梯及地下车库增加无线信号增强系统：体现项目的高档次；安防设施安防设施门禁一卡通、可视对讲、24小时电视监控系统闭路电视监视系统、远红外线报警系统；卧室紧急保安报警系统、煤气泄露报警系统；小区出入口管理系统、车库管理系统。物业管理建议物业管理建议•靠近市中心的几个项目（带电梯）主要采取外聘物业管理公司

2、的形式进行管理，提升项目的居住品质；且物管费在1元左右；通过调查了解到高端消费者对物业费并不是很敏感。•出于开发商控制物业管理水平和树立品牌的需要，建议参与物业管理。高端客户对软性服务要求很高，建议本项目与知名的物业公司进行高端客户对软性服务要求很高，建议本项目与知名的物业公司进行合作，成立联合物业管理公司，物业管理费在合作，成立联合物业管理公司，物业管理费在1.2-1.51.2-1.5元元/平方米/平方米·月·月产品定位产品定位产品定位——————单体设计单体设计单体设计住宅产品定位建议住宅产品定位建议¢走产品“差异化”路线充分挖掘区域价值并坚持走差异化路线，与周边直接竞争项

3、目错开正面交锋时段（如，沂河花园4期、清水湾等）；有效提升住宅品质与价格，提升项目形象与品牌。本项目潜在供应入市沂河花时间I期II期III期清水湾尚城园90-1102006年50-70110-1301502007年70-200110-130180-200120-1802008年140-160200~~~产品定位产品定位产品定位——————单体设计单体设计单体设计住宅产品定位建议住宅产品定位建议¢产品多元化组合设计中高密度住宅产品多元化组合设计，兼顾“紧凑”与“舒适”户型，拥有跳跃的户型面积区间，使项目面对的客户群更加有针对性；保证本案产品品质与价格成良性的正比关系，保持对区域市

4、场客户的吸引力。产品定位产品定位产品定位——————单体设计单体设计单体设计一期紧凑＋舒适户型：4000元/平户型布局户型布局米；40-60万元/套°东端边单元价值高、售价高，设置四居；三期景观大宅：°中部价值均好，价格4400元/平米；适中，设置舒适型三55-90万元/套二期紧凑＋舒适户型：居；4000-4200元/平米；°地块西部价值低，受45-65万元/套外界干扰较大，设置紧凑三居和二居。二居三居四居合计户型实用型紧凑型舒适型实用型舒适型面积范围90-110110-130140-160180-200>200户型数量4068606521981322248户套数比例18.0%

5、38.0%29.0%9.0%6.0%面积比例约12.9%约33.7%约32.6%约11.9%约8.9%产品定位产品定位产品定位——————单体设计单体设计单体设计户型配比户型配比目标客户户型建筑面积（m2）户型比例总套数（套）总面积（m2）客户D实用二居90-11018%4063.87万客户A紧凑三居110-13038%86010.1万客户B/A舒适三居140-16029%6529.78万客户A/B实用四居180-2009%1983.56万客户A/D舒适四居>2006%1322.64万合计100%224829.96万产品定位产品定位产品定位——————单体设计单体设计单体设计各

6、功能面积指标各功能面积指标户型入口/玄关厨房起居室+餐厅主卧室卫生间/个次卧室书房阳台/个总建筑面积开间总进深实用两居2~35~721~3014~15.54.5~5.511~12无2.5~490~1106.9~7.59.9~11.1紧凑三居2~36~830~3315~165~612~14103~5110~1309~10.511.1~12.3舒适三居2~46~830~4025~30(含卫)5~715~16103~5140-1609.6~1212~14实用四居2~48~1045~5030~35(含卫)6~815~18125~6180-20011~1414~16舒适四居2~412~1

7、550~6535~40(含卫)8~1015~18125~6>20012~1515~16ò随着居室数量和面积的增加，各功能房间的面积均有增加；ò其中起居室、餐厅、厨房、主卧室和阳台的面积增加幅度可以相对明显，提升品质；ò以节约面积为目的，入口玄关、次卧室和卫生间的面积增加幅度就无需太明显或可以保持不变；ò按照户型一般分类，随着居室数量和面积的增加，开间进深的变化也有一定的适宜范围；ò户型设计中应尽量提高房屋使用率，做到80%以上为宜。产品定位产品定位产品定位——————单体设计单体设计单体设计