宁波象山东海铭城项目产品定位及策划报告成果_部分(II)

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1、启动区的开发启动区设置在展示性最好的位置，临海的一线启动区物业；沙滩广场作为首个体验点与启动区同步建设；启动区包括高层单位、美食广场海滩多层单位、联排、独立优势地块率先启动，体会所别墅等多品种物业，产验点同步建设，物业类幼儿园品线丰富，抗风险能力型多样，配套以生活便购物广场强；利为目标。公共交通站配套以居民生活便利为学校主要目标。位置高层单位低层单位套数合计BeachVillage432432HeadlandVillage-9797adlandDriveParkridgeVillage50

2、4504Page101愉景湾客群分析愉景湾从发展至今，已经吸引了大批向往外国生活方式的居民入住，目前的客群有60%以上是外籍居民，有30多种国籍，其次为香港的金领阶层，是香港少有的优质生活住区。1976年1979年1990年2000年至今阶段开发行为香港兴业集团计划将兴业集团财政危机，1990年，政府颁布2000年5月，香港首愉景湾发展成为旅游愉景湾开发叫停；《香港机场核心计个由开发商自行投资胜地，包括酒店、豪查氏家族收购兴业集划》，使得愉景湾的建设的收费隧道愉景华公寓和3个高尔夫团，

3、并与政府达成协居住人数大增；湾隧道开通；球场。议，将愉景湾土地性乘势又新建了很多住愉景湾的发展仍然在质转变为住宅用地，宅项目和配套公建，不断的进行中。力将愉景湾打造成一进一步完善社区。个优质生活住区。客源变化目标客群定位为在港吸引了大批向往外国随着外籍人士的聚集，仍然以优质的生活住或来港旅游的旅游人居住生活的在港居民口碑相应，也开始吸区和生态住区吸引在群社区的欧陆风情低密引一些中环的金领人港外籍人士和高收入度住宅区，符合外籍士前来入住金领阶层，预期生活人士对居住生活的要人数在2500

4、0人。求，吸引了大批的在港外籍人士。Page102愉景湾的市场差异化特色愉景湾居住方式显著区别于香港闹市密不透风的高楼住宅；首先被居住理念领先一步的外籍人士接受，接踵而来的是香港本土的金领们；愉景湾提供了真正自然的空间，阳光、沙滩、海浪和一片葱绿的山峦，很少人工的雕琢；在愉景湾，所有私家车全部禁止驶入，住宅区的公交车也都配备了特殊的设备以减低废弃排放。显著区别于以往城市居住生活的新的度假生活模式，与香港富人更深度的住房需求相吻合。Page103愉景湾的配套设施配套分类配套设施体验点高尔夫球

5、场（27洞），游艇会，海滩，高档酒店（筹建中）配套建设同时满足社康体会：包括网球场、壁球场、游泳池、桑拿浴室、区和城市需求；休闲设施健身室、健康舞室、桌球室、儿童游戏室、宴会体验点、休闲设施属室、中西餐厅、酒吧及露天茶座等于城市功能，迅速提升社区形象；愉景湾国际学校，圣公会伟伦小学，幼儿园，英基国际学校（拟教育建），政府资助中小学（拟建）教育和医疗设施等基本生活配套对住宅的医疗愉景湾医疗中心、赖福士医疗中心升值作用大。银行汇丰银行交通城市巴士总站，区内穿梭巴士，区内购物巴士，高尔夫球车，码头

6、、汽车轮渡码头体验设施、教育和医疗等生活配套不仅仅提升了社区形象和价值，更使愉景湾从偏僻的陌生区成为香港的名片，既符合了政府的意愿，又实现了社会价值。104Page104愉景湾的经营模式自建持有康乐设施五星级酒店及商场中信泰富经营业务包括高尔夫球会、住客会所及游艇会轮渡服务设有愉景湾区内24小时空调穿梭巴士线嘉华豪华酒店愉景湾采取部分持有，另联合其他开发商共同经营湾区配套的经营模式，减缓资金压力，分担风险。Page105对本项目的借鉴意义对本项目的借鉴意义开发时序：愉景湾的开发时序

7、持续长达30多年，至今仍在开发建设，开发周期过长，资金压力过大，不适合本项目旅游地产的开发交通条件：虽然愉景湾地处远郊，但其陆路、水路交通均非常发达，客户从中环可直接乘船抵达，另有24小时穿梭巴士，而且开发商也自行投资兴建了愉景湾隧道，改善交通状况，因为对于本项目来说，良好的交通状况是项目发展的先决条件，也直接决定了未来旅游及居住区发展的客户意愿度配套建设：愉景湾有众多配套设施，兼顾社区和城市的需求；学校、医疗、便利店等生活配套满足住宅区的需求，而休闲娱乐，体验点的设置则属于城市功能，这些配套

8、不仅仅提升了整个社区的形象和价值，也使愉景湾从偏僻的陌生区成为了香港的名片，实现了政府意愿和社会价值的双重效应。启动策略：愉景湾引爆独特的体验点，以滨海休闲度假设施及酒店、购物等相关配套优先启动，树立市场标杆品牌形象，为项目整体成功和持续开发打下基础，而本项目则可以利用独有的海洋温泉打造特色亮点。市场吻合：愉景湾提供的特色活动项目组合和灵活的度假方式保持新鲜度，以吸引不同层面的客户重复消费，本项目也可借鉴此策略，保持市场新鲜度。Page106国内外案例借鉴借鉴案例户型研究香港