合富辉煌昆明房地产市场及别墅专题研究报告

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1、谨呈：云南尚居地产昆明房地产市场及别墅专题研究报告2011年10月□昆明房地产市场1.1、昆明整体及区域房地产市场分析1.2、近期地产政策分析1.3、大昆明区域别墅个案分析1.4、大昆明区域别墅汇总分析整体供求关系：近年来供应持续增长，需求受政策影响下降明显昆明市商品房供求关系900846.5830.1812.6180.00%2008年，国内受金融危机影响，昆明本地773800152.65%719.2696.5160.00%700666.9642.5140.00%商品房供求量均出现大幅下滑。2009年后，543.8570.3600120.

2、31%493.1511120.00%市场稳定，供求量逐渐回升。2010年，受国500103.63%96.84%100.00%40078.78%80.00%际宏观调控政策影响，市场呈现供大于求的格70.18%30060.00%局。20040.00%10020.00%00.00%2005年2006年2007年2008年2009年2010年供应面积（万㎡）成交面积（万㎡）吸纳率近3年来，昆明是商品房及商品住宅供应量均呈现持续上升到态势。昆明市商品住宅供求关系700627.3614120.00%580.6108.04%600100.00%4915

3、00394.779.71%79.97%80.00%400314.6近3年，昆明住宅市场供应量增长稳定，60.00%3002010年，昆明市商品住宅供应量为641万40.00%200㎡，占昆明市商品房供应量的75.6%。成交10020.00%00.00%面积491万㎡，占昆明市商品房总成交量的2008年2009年2010年86.1%。供应面积（万㎡）成交面积（万㎡）吸纳率数据来源：昆明市房产交易中心2011年上半年昆明市楼市供求市场：成交总量平稳，价格微涨，限购后呈现价稳量跌之势。2011年上半年成交备案40523套，达到2010年全年成交

4、备案量53.14%；成交面积289万㎡，达到2010年全年成交备案量的48.03%；成交均价为6693元/㎡，环比去年全年成交均价上升5.16%了。2011年上半年昆明市楼市供求市场：成交结构中商品房非市场化的数据量比重大，二元结构突出上半年昆明市商品房成交备案量虽然达到去年全年成交量53.14%，但从备案结构可以看出，金江小区、天骄北麓、新螺蛳湾国际商贸城等项目集中在去年第四季度和今年年初供应，未能全面反映上半年昆明二级市场的实际情况。商品房销售面积前十项目名称区域板块面积（㎡）从昆明合富辉煌市场部4月至6月的监金江小区北市区北市板块33

5、1235.71测结果看，成交备案量持续在低位波动，螺蛳湾国际商贸城二期南市区东南板块172969.02呈现下行趋势，而备案价格则持续走高。天骄北麓北市区北市板块86055.75天怡峰景花园北市区北市板块74946.81此外，根据今年上半年16个开盘项目的监金域缇香花园北市区北市板块57504.65测结果，开盘成交率低于去年的成交市经典双城（A、C地块）西市区高新板块55368.46场，住宅产品的开盘成交率平均为春城慧谷小区一期西市区高新板块54594.35螺蛳湾国际商贸城仓储二期南市区东南板块51405.1156.28%。昆明云石商贸城西市

6、区西山板块35329.01高原明珠五金机电商城南市区东南板块30413.972011年上半年昆明市楼市供求市场：刚性需求为主导，舒适二房紧凑三房成为市场主导产品供应市场：根据统计昆明市上半年开盘项目，居住类产品以70-90㎡的二房和三房为主要供应户型，分别占总供应套数的25.8%和24.92%，其次为单身公寓产品，占11.5%；需求市场：从成交结果看，70㎡以上的二房和90㎡以下的三房成交量最大，分别占总成交套数的32.07%和26.27%。一方面，反映了市场对于自住型产品的需求较大；而另一方面，我们也看到客户对于价格较为敏感，成交户

7、型多为紧凑三房或舒适二房，从侧面反应出市场客群中，年轻的新婚家庭和新生的三口之家成为主力客群。土地市场：2010年土地成交量上涨明显，住宅楼面地价持续上升2008年至2010年，昆明昆明市土地市场成交量呈现出稳中有升的态势。2010年，昆明市共成交各类土地11262亩，为近年来成交量之首。2010年昆明市居住类土地共成交3869亩。昆明市居住类土地楼面地价增长稳定，2010年，昆明市居住类用地平均楼面地价达1642元/㎡。环比增长58.3%。数据来源：昆明市国土局城中村研究：城中村改造住宅项目将是未来几年市场供应的主力，同时该类项目均

8、呈现“高容积”、“点式”的产品特征。起步期推售期集中放量期2008年-2010年2011年-2012年2012年-2017年规模：自2008年，昆明市城中村改造启动以来，已经有