合富辉煌房地产市场研究及深度分析

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1、市场研究与深度分析内容提要房地产市场的基本认知市场研究的深度探索Part1房地产市场1-1房地产市场是可以度量的当我们具体界定了了时间段和地区等某些指标条件，市场的“大小”是可以研究给出的。反应市场的指标量：价：p开工量p起价p施工量p均价p竣工量p最高价p成交量p总价例如：天津市历年商品房销售情况统计14001200100080060040020002000年2001年2002年2003年2004年2005年2006年2007年开发区房地产市场供需2006年1月份至101月开发区住宅供给量与消化量990436平米1

2、3万平米858919平米售罄87%供给量消化量区域市场面积区间供给货量分析从2005－2006年开发区的楼盘户型面积交叉细分来看，大多数户型面积区间都集中在151－180平方米的大户型，其次为121－150平方米户型，在这一区间段，市场供给量最多，市场竞争最为激烈，客户面临多项目选择机会。区域市场价格区间与供货量分析从开发区周边竞争楼盘销售价格与供给货量的交叉分析来看，主要的货量售价集中在6500－7500元和7500－8500元两个档之间，靠较低的价格策略赢取市场机会的楼盘很少。一些楼盘的部分优越产品突破售价850

3、0元，如伴景湾的临景豪华户型等。从市场反应来看，客户对8500元/平方米的价格也有一定的市场认可度，1-2房地产市场是可以细分的所谓市场细分就是指按照消费者欲望与需求把一个总体市场(总体市场通常太大以致企业很难为之服务)划分成若干个具有共同特征的子市场的过程。市场细分，是进行市场研究的前提、基础与结果有许多好的理由把一个市场化分为更小的市场。细分标准自然属性人文特征行为特征态度心理特征收入大区购买品牌年龄购买动机价值观城市级别购买时间性别用途生活态度城乡价格教育程度...............事前分类标准事后分类标

4、准产品专业化市场专业化皮鞋产运动品鞋旅游鞋儿童青年老年儿童青年老年市场市场Part2房地产市场深度分析探讨引入营销的“4Ps”理论渠道产品渠道服务水平产品整体观念渠道覆盖面品牌零售产品生命周期批发新产品开发实体分销促销价格广告成本人员推广需求营业推销竞争公关与宣传环境直接营销定价方法网上营销2-1探讨：产品产品研究（根据项目条件的差异灵活运用）•竞争项目产品研究的个盘选取条件–具有直接竞争意义的项目–代表区域较高设计水平的项目•产品研究的目的：–单体分析•通过对多个具有代表性的个盘单体研究，分析其优、缺点以及开间尺寸

5、的特征，分析该区域的产品发展水平，为产品设计指引–规划分析•通过对多个具有代表性的个盘，对其规划进行研究，分析竞争对手的规划设计水平，了解当地的规划特性–建筑、园林分析•通过对典型个盘的建筑、园林的分析，寻找差异化的产品表现方向，了解当地客户的风格喜好•区域产品特征总结–通过对上述个盘的各项分析，总结出当地产品发展的水平和发展阶段，做为后续的产品建议的铺垫和市场支持n单体分析–通过对多个具有代表性的个盘单体研究，分析其优、缺点以及开间尺寸的特征，分析该区域的产品发展水平，为产品设计指引户型分析-犀地户型基本描述:3座

6、02/05p房型：2房2厅1卫1厨1阳台p户数：三梯六户p建筑面积：102.8m2•房间间隔方正实用；产品p实用率：78%•主卧室及次卧室均南向开窗；优点•客厅超大转角飘窗设计。•客厅朝向不理想；•入口缺少玄关，私密性不足；暗厕产品•客厅缺少景观阳台；缺点•缺少工作阳台，影响日常生活；•厕所为黑房间；•餐厅采光不足。超大景观飘窗主要p客厅开间：3900面积：18.7m2空间p主卧开间：3600面积：16.7m2开间p次卧开间：3000面积：12m2户型位置封闭景观阳台户型分析-金色家园户型基本描述:101平方米p房型

7、：2房2厅2卫1厨2阳台p户数：两梯四户•房间间隔方正实用；p建筑面积：101m2•功能分区清晰合理，布局紧凑；p实用率：80%产品•客厅设超大景观露台，采光好；优点•客厅及卧室均南向开窗；•露台上空设计；•双厕所设计，使用方便。室内楼梯黑厕所室内楼梯黑厕所•交通面积较大，楼梯占用面积；产品•厕所为黑房间；缺点•缺少工作阳台，影响景观视线。p客厅开间：3700面积：16m2主要p主卧开间：3300面积：12.2m2空间p次卧开间：3000面积：11m2开间p露台开间：2100面积：9m2户型位置超大景观露台露台上空景

8、观露台个盘产品研究（根据项目条件的差异灵活运用）•单体组合研究层数层户数面积组合均价水平备注多层小高层高层单体组合平面单体组合平面2-2探讨：价格房地产定价方法房地产定价方法成本导向定价购买者导向定价竞争导向定价成本加成定价法认知价值定价法领导定价法目标定价法价值定价法挑战定价法随行就市定价法房地产定价技巧价格折扣与折让1、期房折扣2、现金折扣