(经管营销)伟业顾问-塘沽+开发区市场分析

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1、环境分析宏观分析Ⅰ宏观经济分析分析&判断三个动因三个结果一个预测天津市市场整体经济分析天津城市发展动因——城市定位更高经济增长第三极京津一体化发展城市化进程加速经济增长全面提速经济发展更快滨海拉动更强滨海经济功能带动天津经济发展引擎三个动因中央直辖市环渤海地区经济中心北方最大的沿海开放城市中国北方第一大港贸易金融、物流成为未来城市发展新兴动力以港口为中心的海陆空相结合立体交通网络北方重要的经济中心，环渤海经济圈核心城市“北方经济中心”成为继珠三角、长三角后中国经济增长第三极。动因一：各经济圈三类产业结构长

2、三角4.1：55.3：40.6珠三角3.3：50.6：46.2环渤海7.0：45.3：47.6共　计4.8：50.4：44.8城市定位环渤海经济圈确定天津新型城市定位：区域范围——京津唐、京津保双三角勾勒超大格局，确定“大京津”概念发展方向——核心城市有机疏散，与区域内重新集中结合发展战略——区域空间经济一体化，京津双核、多中心京津区域统筹发展，两地差异化发展，释放天津城市发展空间;大北京、京津塘一体化的大背景下，天津整体城市迅速发展的大趋势决定了天津房地产市场稳定提升的大走势。动因一：城市定位2009年

3、我国城市化率已达46%，处于加速发展阶段，未来人口还会继续增长数据显示，2001-2005年，人口以每年800万的速度增长；2005年以后，人口以每年1600万的速度增长。中国人口的高速增长所带来的旺盛需求也会使高通胀持续下去。城市化率变动趋势不断增长的人口及城市化率的提高是影响中国“高通胀”的核心内在因素China46%中国人口及城市化的快速发展是导致中国“高通胀”持续约10年左右的时间的重要因素;在全中国城市化发展的大环境下，天津城市化速度显著加快天津城市发展阶段：动因二：经济发展天津市自2003年开

4、始经济增长速度始终在14%以上的高增长平台上稳定运行至2009年，天津市整体经济运行良好，人均GDP突破6.2万元大关，且09年GDP全市完成总额高达7500.8亿元，增速位居全国第二位整体经济环境保持稳定运行拉动天津市国民经济平稳较快发展的需求结构发生明显变化，内需特别是消费需求拉动作用上升，外需拉动作用减弱,成为天津经济持续增长的主因09年天津全市GDP完成7500.80亿元，比上年增加1146.4亿元，按可比价格计算，增长16.5%，增幅位于全国第二位，增幅与上年基本持平。人均GDP突破9000美元

5、，比上年增长11.1%。动因二：经济发展03年后，天津市总体固定资产投资额涨势迅速08、09年投资增幅均超过40%，09年总值突破5000亿元09年固定资产投资额占同期GDP的67%，固定资产投资仍为拉动GDP主力。天津房地产开发一直保持稳定增长，09年全年累计达654.72亿元，环比增长幅度为3.8%；固定资产投资中房地产开发投资额保持16%的占比为19.2%比重；城建指标保持基本面稳定发展；投资强势增长，其主因为房地产开发投资增长较快，保障性住房建设规模扩大；动因二：经济发展滨海新区&发展动力天津发展

6、拉动力！滨海新区的强势带动为天津发展提供了快速城市化和产业拉动的双重动力；动因三：滨海拉动滨海新区的成型使塘沽由天津的沿海区逐步转型成为天津经济发展支柱及城市经济支撑点；三个结果天津城市发展结果——津滨双核发展滨海经济拉动力双城并向发展城市化进程加速由点式发展向网状铺开城区外扩加速城市化进程加速由点式发展向网状铺开城市引力增强结果一：津滨双城核发展双城并举&互动发展拉动城市发展的两极！双城并行发展，形成哑铃式发展模式；政策引导使城区人流不断向滨海涌入；新区作用又不断向原中心城区辐射；天津现状：主城区与滨海

7、新区相对独立发展，各自承担城市功能，人员流动性及城市功能的互补性弱发展趋势：主城区与滨海新区紧密联动，在双中心地带形成网络式城市格局，人员交往密切，中间地带形成双中心过渡区域，调节城市功能结构；津滨津滨随着规划的落实和投资重心的倾斜，天津将逐渐由双中心哑铃状过渡到网络化多中心时代，天津城市化进程将进一步提速。结果二：城市外扩双核城市化发展迅速蔓延，逐步形成网状发展模式；天津市人口总量增长加快，其中外来流动人口越来越成为天津人口总量增长的主要来源，外来人口涨幅比例也在稳步增长;市中心地区人口向外扩散趋势明显

8、、环城地区与滨海新区成为新增的人口聚集地;城市吸引力提升、产业移民带动势必促使外来人口和新移民的巨幅增加。结果三：城市引力增强两个预判天津城市发展预测——环境推动楼市城市外扩、全面改造推动楼市发展外地客群比例提升区域观念逐步淡化客源多元泛化环境分析宏观分析分析&判断滨海发展高新拉动Ⅰ宏观经济分析滨海新区经济分析滨海定位依托京津冀、服务环渤海、辐射“三北”，面向东北亚，将建设成为我国北方对外开放的门户，高水平的现代制造业和研发转