房地产成本控制精细化管理研讨会

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1、房地产成本控制精细化管理内容要点•工程目标成本的制定、、支解与、支解与落实•工程成本数据库的建立•工程量清单招标管理房地产成本控制精细化管理第一部分：工程目标成本的制定、、支解与落实、支解与落实•基本概念－控制与目标•成本目标的制定－主要过程•成本目标的支解－目的与方法•实际操作－工作案例房地产成本控制精细化管理成本目标管理基本概念•控制与目标：三要素•目标管理的PDCA过程•工程成本与全成本•目标的内含：成本＋产品＋产品•目标的作用：心中有数控制与目标－目标是控制的第一要素1.1.1.控制的概念1.控制的概念：控制是解决问题的手段之一，，目，目的为达到某些既定

2、目标；；控制可理解为一系统对外；控制可理解为一系统对外界影响的调节功能；；此项调节功能可使系统的结果；此项调节功能可使系统的结果或产出不偏离既定目标。2.2.2.控制的要素2.控制的要素：目标、、偏差测定、偏差测定、、修正、修正3.3.3.有效控制的前提3.有效控制的前提：：目标要合理实在：目标要合理实在；；实际结果；实际结果要及时反馈4.4.4.能动的控制4.能动的控制：：不等同于限制：不等同于限制，，时刻掌握实际与，时刻掌握实际与目标偏差的原因、、幅度、幅度、、造成后果、造成后果，，进而做出相，进而做出相应的调整方案；；保持心中有数就可以说在控制之中；保持心

3、中有数就可以说在控制之中控制的过程－－反馈控制理想值测定结果调整措施体重控制（（速度控制（速度控制、、成本控制、成本控制、产品控制）目标管理的过程—PDCAPDCA循环PDCA循环项目实施方案建立目标PLAN实际成本目标成本（总成项目实施（总成本及做出调整本及分项成本）DO分项成本）ADJUST检查对比CHECK工程成本与全成本•其中的一部分•往往占比重最大•大多有明确的实体对象•术语之七大类：：土地：土地，，前期，前期，，建安，建安，，基础设施，基础设施，管理，，利息，利息，，税金，税金工程成本与完全成本《《经济评价《经济评价》序号项目项1土地费用目2前期工程

4、费工3基础设施建设费开4建筑安装工程费程5公共配套设施建设费成发6开发间接费建7管理费用本8财务费用设9销售费用投10开发期税费11其他费用资12不可预见费合计三全的概念工程成本与完全成本例1土地获得价款三通一平费开发前期准备费临时设施费主体建筑工程费开工主体安装工程费发程社区管网工程费成成园林环境工程费本本配套设施费开发间接费营销设施建造费工程成本与完全成本例2土地成本临时工程费项前期费用基础设施费工目建安工程成本环境工程费程公建配套费发开发间接费成建筑单体费展营业费本成销售需要的建安费公司管理费本财务费全成本＝开发成本＋期间费–成本目标的内涵：不仅限于成本目

5、标值本身、、更要关注成本背后、更要关注成本背后的产品目标－影响成本的决定因素是产品和市场–成本目标的作用：目标不一定是上限而是基准，，目标的作用在于，目标的作用在于心中有数—之其所以然；；；变化是绝对的；变化是绝对的，，，周期长，周期长、、、市场变化多、市场变化多；；；–成本目标的影响范围：成本目标是整个项目团队的目标，，目标范围覆，目标范围覆盖全成本，，目标管理贯穿开发全过程，目标管理贯穿开发全过程房地产成本控制精细化管理成本目标的制定•目标制定的时间：几个阶段•目标制定的方法：正向与反向•目标制定的要求：成本＋产品＋产品•目标制定案例制定的时间：•目标的雏形

6、从立项时开始形成，，成本水平是考，成本水平是考虑是否立项的要素之一；；区分控制目标与经济；区分控制目标与经济测算数据，，要求不同，要求不同，，考虑风险因素，考虑风险因素；•策划、、设计阶段进行各阶段的成本测算、设计阶段进行各阶段的成本测算，，各期，各期测算要有对应，，比较变化原因，比较变化原因，，原则上前期目，原则上前期目标控制后期目标；•实施方案（（（二分法（二分法）））确定后，，形成正式项目发展成，形成正式项目发展成本目标•施工图完成后，，可根据预算对目标做调整，可根据预算对目标做调整（（通（通常是在偏差较大的情况下），形成内控目标；制定的方法：•正向测算：

7、1.测算依据－－成本与首先是由产品的定位与档次决定的，，因此成本目标要在与产品目标的互动沟，因此成本目标要在与产品目标的互动沟通中共同制定，，在发包前的阶段经历由粗到细的，在发包前的阶段经历由粗到细的过程。。一般的依据文件有。一般的依据文件有：：项目发展报告：项目发展报告、、策划、策划报告、、各阶段的设计文件和交楼标准、各阶段的设计文件和交楼标准；2.测算方式－－根据所掌握的经验数据和项目的特征征，征，，不一定是固定方式，不一定是固定方式（（（如烂尾楼改造（如烂尾楼改造）；3.团队工作－－前期工作尽可能做细，，促进策划，促进策划、设计人员对产品的深入考虑，，不要

8、因为今后会发，不要因为今