房地产项目成本控制精细化管理研讨会－沉葵

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1、2006年6月中国南京房地产项目成本控制精细化管理研讨会[2006[2006年[2006年年6年666月月月4月444日日日南京日南京]]]内容要点•房地产项目成本管理理念与工作要点•目标成本的制定、、支解与落实、支解与落实•工程量清单招标管理•成本管理数据库的建立房地产项目成本管理的基本内容----合理确定成本与有效控制成本不同角色的管理特征：1.施工企业的确定与控制2.造价咨询公司的确定与控制3.房地产开发企业的确定与控制目的不同，，导致对象，导致对象、、方法、方法、、过程等各方面的差异、过程等各方面的差异成本管理的目的1，，房地产公司

2、是企业，房地产公司是企业，利润是企业用永恒目标2，，利润与成本的关系，利润与成本的关系收入一定的情况下，成本越低，利润越大3，，成本管理的目标是保证成本的支出获得最，成本管理的目标是保证成本的支出获得最有效的收益--提升价值成本控制不等于省钱,花得多会浪费，花得少也会有浪费，花多花少不是重点，花的有效才是关键；避免价值不平和造成的浪费4，，成本管理的目的与企业的目标是一致的，成本管理的目的与企业的目标是一致的—机构/团队的目标提升价值的五种途径价值工程的基本公式：：：V=F/CV-value,性价比F-function,产品、功能/性能、服

3、务、收益C-cost,费用/成本•C下降，F上升•C不变，F上升•C下降，F不变•C小幅上升，F大幅上升•C大幅下降，F小幅下降--具体选择哪种途径，与市场环境、公司经营理念、产品方针有关--价值的评估：有显性的有隐性的，有眼前的有长远的，有定量的有定性的，需要综合平衡与决策成本管理的出发点两大基本内容---确定与控制1，，合理确定，合理确定—确定是控制的前提和基础，，根据，根据市市场定价原则市场定价原则，，没有准确只有合理，没有准确只有合理；
成本的决定因素：外部--市场；；内部；内部--产品定位；（（经济学理论上（经济学理论上：：供求关

4、系：供求关系，，价值，价值）
成本的影响因素:诸多经营、、技术、技术、、管理方面、管理方面;（如如，如，，资金，资金、、进度、进度、、管理协调、管理协调）
成本确定的方法:决不是靠定额算出来的；；靠对；靠对市场和产品的把握，，市场包括销售市场和原材料市场，市场包括销售市场和原材料市场
成本确定的过程:行业特点决定成本的特点：：单件：单件性性、性、、复杂性、复杂性、、多次性、多次性；；从虚到实；从虚到实；
成本实现关键环节：招标（（发包（发包），使产品与市场结合（（体现资源整合的根本内容（体现资源整合的根本内容）成本管理的出发点两大基本内容-

5、---确定与控制2，，有效控制，有效控制—动动态监控动态监控，，做到随时心中有数，做到随时心中有数---控制是解决问题的手段之一，，目的为达到某些既定目，目的为达到某些既定目标标；标；------控制的要素---控制的要素：：目标：目标、、偏差测定、偏差测定、、修正、修正------有效控制的前提---有效控制的前提：：目标要合理实在：目标要合理实在；；实际结果要及；实际结果要及时反馈------控制不等于限制---控制不等于限制：：心中有数就可以说在控制之中：心中有数就可以说在控制之中，时刻掌握实际与目标偏差的原因、、幅度、幅度、、造成后

6、果、造成后果，，进而做出相应的调整方案，进而做出相应的调整方案3，所有成本管理工作都围绕确定与控制进行，算来算去不是目标就会是结果；；确定与控制；确定与控制始终遵循技术经济相结合的原则。成本管理的立足点两大基本内容----确定与控制理想值测定结果调整措施体重控制（（成本控制（成本控制、、产品控制、产品控制）成本管理的认识过程三个阶段•造价计算（（概（概概、概、、预、预预、预、、结、结结）结）--定额模式下，强调个人经验，，追求算得快，追求算得快、、算量准、算量准，，定额熟，定额熟、、套价正确、套价正确；•成本控制—强调不能突破目标值•提升价

7、值—强调企业/团队的共同目标：：面向：面向公司利益，，讲求性价比，讲求性价比，，发掘价值，发掘价值，，创造价值，创造价值成本管理的认识过程当前指导思想：结合产品和市场，，以造价计算和成，以造价计算和成本分析为基础，，以目标管理为方法，以目标管理为方法，，以技术管理为保障，以技术管理为保障，，以产品价值，以产品价值的实现为目标开展成本管理工作第一部分目标成本的制定、、支解与落实、支解与落实房地产成本管理的基本方法：：目标管理：目标管理•目标管理的内容--目标的确定与控制两方面•目标确定的依据—经经验数据库经验数据库、、市场、市场调研、、产品把

8、握、产品把握•实现目标动态监控的手段—信息化•目标管理的过程—PDCA循环项目实施方案建立目标PLAN实际成本目标成本（总成项目实施（总成本及做出调整本及分项成本）DO分项成本）