房地产开发工程成本控制精细化管理

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1、房地产开发工程成本控制精细化管理卢桂梅广东能兴房地产开发有限公司广东佛山528000木文主要针对房地产开发工程成木控制精细化管理展开了探讨，详细阐述了新形势下加强房地产企业成木控制的意义，并在分析了房地产开发商成木控制存在突出问题的基础上，对落实房地产成木控制的精细化管理作了探讨，以期能为有关方面的需要提供参考借鉴。关键词：房地产；开发工程；成木控制；精细化管理随着我国国民经济的快速发展，房地产产业也随着快速发展起来。但是房地产行业木身就具有资金投入大、开发周期忪、市场变化和受国家政策影响大等特点，因此，为

2、了更好的促进房地产市场的发展，就需要控制好开发工程的成木,并做好相应的精细化管理。基于此，木文就房地产开发工程成木控制精细化管理进行了探讨，相信对有关方面的需要能有一定的帮助。1新形势下加强房地产企业成木控制的意义1.1加强房地产成木控制是在调控背景下争取主动性降价的要求随着国家分类调控政策的实施，相关部门也表示房地产税正在落实中，房地产行业在这轮调控受到较大的打击，根据国家统计局对2014年10月70个城市的商品房价格观测，房价无一环比上涨，67个城市同比下降。未来房地产市场将更加理性，投机需求将进一步被

3、压制，导致房地产市场需求发牛.根木性变化，可能是因为户籍制度的改革以及保障性住房的出台。在这种变化下，房地产将逐步由暴利走向微利的时代，同时，房地产将以量取胜，提升存货的周转率，为了取量，房地产企业将逐步降价以吸引消费者。只有控制好成木，房地产企业才能够主动降价，扩大市场占有率。1.2加强房地产成木控制是应对资金紧缩的必然措施目前国家对房地产行业的调控括了对贷款的限制，中国证监会也对房地产公司的再融资、上市等有一定的限制，受此影响，民间融资及信托融资对房地产项目也有顾忌，房地产商的融资额度和成木将进一步提升

4、。在这种背景下，房地产商必须通过开源节流的方式，加强对自身管理，合理利用资金。一方面，房地产开发商要加强成本的控制，主动降价，以量取胜，逐步冋笼资金，提升自身资金，另外一方面，房地产开发商通过对成本的控制可以加强对项0成本的控制，减少成本费用的支出，减少资金的浪费，降低资金的需求。另外，房地产企业在成本控制好后可以提升自身的盈利能力，市场对其认可度将提升，也拓宽了可以获得的融资渠道。2房地产开发商成本控制存在的突出问题2.1缺乏事前的充分调研，投资分析手段较为单一，设计不够科学由于房地产企业在之前一段吋间经

5、历了较长的房价上涨期，很多企业拿地后地皮价及周边房价快速上涨，拿地基本都可以赚钱，导致很多房地产企业拿地非常凶猛，缺乏对成本的前期调研，或者前期调研流于形式化。例如部分企业在拿地后才会发现一些成本费用项目没有进行考虑，对市政要求的隔离带、景观、河道整改、垃圾处理费用等了解不深，未进行考虑。一些企业在拿地的吋候对投资的可行性测算比较简单，没奋成系统的合理奋效投资分析指标，对项0盈利指标的测算较为简单，项0投资前期对现金流的安全性没有足够的关注，难以在决策的时候保证足够的科学性。拿地后前期的规划设计对项0投资有

6、很大的影响，很多企业没有做好这个阶段的成本控制，对一些技术指标较为关注，忽略了市场经济的因素，就难以做好对项目的成本优化。2.2施工阶段变更设计，工程现场管理不到位，成本超支现象明显房地产施工阶段是开发过程中吋间最久、涉及面最广、人员参与最多的阶段，这个阶段需要对施工现场进行动态的成本管理，确保项0可以在成本预算的范围内进行建设,顺利完成验收。但是在这个阶段，一些项B难以进行有效控制，随意变更设计，容易造成项0的返工，而具体的设计变更又牵涉方方面面的人员和单位，导致工期难以控制。房地产项0成本管理是需要利用

7、合同台账等会计信息进行现场的管理，但是一些企业合同台账没有及吋进行更新，对成本的动态反馈无法及时，部分项0现场管理粗放，质量没冇保障导致返工，物资管理不够精细，浪费现象严重等，这些都是造成了现场成本支出超支的原因。2.3房地产企业成本控制方法落后，意识不到位，体系不完善0前，很多的房地产企业对成本的管理主要是依靠财务部门的财务决算，但是对事前的预算和事中的控制不到位，即使是财务的决算，房地产企业也没奋进行仔细的事后分析，没有根据项0的实际成本总结出各个成本细项的经验数据等，以前对房地产项0的成本事后评估不够

8、重视，没冇组织专业人员进行数据的分析和积累，财务工作没有实质性突破。房地产毕竟是一个长期开发的项B周期，成本的控制是需要对整个流程的所有环节进行控制，一些房地产公司对此没有形成足够的意识，认为成本已经难以控制，没冇形成高效开发、快速流转的理念，成本控制基本缺乏足够的动力，一些成本管理制度形冋虚设，没有实质的执行，奖罚不分明，权责不明确。3落实房地产成本控制的精细化管理3.1加强成本核算科0的精细化设置,完善成本知