成本管理--房地产成本控制精细化管理

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1、成本管理--房地产成本控制精细化管理4856管理资源吧（.glzy84>>），海量管理资料免费下载！2006年中国（深圳）房地产成本控制精细化管理研讨会工程目标成本的制定、支解与落实工程清单招标管理工程成本数据库的建立[2006年02月26日杭州]管理资源吧（.glzy8>），海量管理资料免费下载！成本管理理念内容要点：5WIH1，成本管理的目的（WHY)—提升价值2，房地产项目的成本构成（WHAT)—全成本，空间与时间分布3，房地产项目成本管理的出发点（WHERE)—确定与控制4，成本管理的阶段（WHEN)—全过程5,成本管理的责任人（WHO)—全员6，成本管理的方法(HOW）

2、—目标管理管理资源吧（.glzy8>），海量管理资料免费下载！成本管理的目的（WHY)1，房地产公司是企业，利润是企业用永恒目标2，利润与成本的关系收入一定的情况下，成本越低，利润越大3，成本管理的目的与企业的目标是一致的—机构/团队的目标4，成本管理的目标是保证成本的支出获得最有效的收益--提升价值成本控制不等于省钱,花得多会浪费，花得少也会有浪费，花多花少不是重点，花的有效才是关键管理资源吧（.glzy8>），海量管理资料免费下载！提升价值的五种途径价值工程的基本公式：V=F/CV-value,性价比F-function,产品、功能/性能、服务、收益C-cost,费用/成本C

3、下降，F上升C不变，F上升C下降，F不变C小幅上升，F大幅上升C大幅下降，F小幅下降--具体选择哪种途径，与市场环境、公司经营理念、产品方针有关--价值的评估：有显性的，有隐性的，有眼前的有长远的，需要综合平衡与决策例如，外墙砖，相差一元钱；结果就是闹矛盾；所以要了解产品，在市场上最能体现价值的敏感点在哪里；如何把握好产品的档次，掌握好性价比—经验或调研，同类价位，地段档次的楼盘，如何规划设计和选材用料；有了基本标准，提高档次值不值，减低档次行不行，靠对销售市场的理解与敏锐程度；管理资源吧（.glzy8>），海量管理资料免费下载！房地产项目成本的构成（WHAT)—全成本的概念1，

4、成本构成建造成本=前期+建安+室外及配套开发成本=土地+建造+开发间接全成本（即项目发展成本）=开发成本+期间费（营销和管理）2，时间与空间上的分布时间：建设全过程都在发生空间：公司+现场；实体+费用注意：与财务的成本概念的关系，大项上基本一致，详细一些，管理资源吧（.glzy8>），海量管理资料免费下载！成本管理的出发点（WHERE)两大基本内容----合理确定和有效控制1，合理确定—确定是控制的前提和基础，市场定价原则，没有准确只有合理；成本的决定因素：外部--市场；内部--产品策划与定位；成本的影响因素:诸多经营、技术、管理方面;成本确定的方法:决不是靠定额算出来的；靠对市

5、场和产品的把握，市场包括销售市场和原材料市场成本确定的过程:行业特点决定成本的特点：单件性、复杂性、多次性；从虚到实；成本实现关键环节：招标（发包），使产品与市场结合----招标的目的就是形成有效的竞争；竞争是降价的最有效手段----定标的原则：合理低价；合理的概念：能做出符合要求产品原材料市场，即所需整合的资源市场；市场还包括公司为自身营造的小市场环境管理资源吧（.glzy8>），海量管理资料免费下载！成本管理的出发点（WHERE)两大基本内容----合理确定和有效控制2，有效控制—动态监控，做到随时心中有数---控制是解决问题的手段之一，目的为达到某些既定目标；因此，控制可理

6、解为一系统对外界影响的调节功能；此项调节功能可使系统的结果或产出不偏离既定目标。---控制的要素：目标、偏差测定、修正---有效控制的前提：目标要合理实在；实际结果要及时反馈---控制不等于限制：心中有数就可以说在控制之中，时刻掌握实际与目标偏差的原因、幅度、造成后果，进而做出相应的调整方案3，技术经济相结合的原则—不论是确定还是控制如体重的控制，目标，有偏差测定，有修正管理资源吧（.glzy8>），海量管理资料免费下载！成本管理的阶段（WHEN)—全过程1，阶段立项策划设计发包施工竣工维护2，对应成本实现过程---由虚到实虚拟：估、概、预算现实：合同价、付款、结算价-

7、---从虚到实的转折点就是发包在市场上实现了交易，才是真实的成本；在虚拟成本中以确定为主，在现实成本中以控制为主；从前到后，控制产品与控制成本各有侧重管理资源吧（.glzy8>），海量管理资料免费下载！各阶段成本管理重点内容立项阶段—成本测算，项目经济性评价策划阶段—选择性价比最好的产品，制定产品目标与发展计划设计阶段（卖什么、设计什么、施工什么）—方案：最经济合理方案，符合项目定位---初步：材料设备的合理选型---施工图：限额设计，图纸的质量和时间保证发包阶段—通过市场竞争找