成本管理--房地产成本控制精细化管理

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1、成本管理--房地产成本控制精细化管理4856管理资源吧(.glzy84>>),海量管理资料免费下载!2006年中国(深圳)房地产成本控制精细化管理研讨会工程目标成本的制定、支解与落实工程清单招标管理工程成本数据库的建立[2006年02月26日杭州]管理资源吧(.glzy8>),海量管理资料免费下载!成本管理理念内容要点:5WIH1,成本管理的目的(WHY)—提升价值2,房地产项目的成本构成(WHAT)—全成本,空间与时间分布3,房地产项目成本管理的出发点(WHERE)—确定与控制4,成本管理的阶段(WHEN)—全过程5,成本管理的责任人(WHO)—全员6,成本管理的方法(HOW)

2、—目标管理管理资源吧(.glzy8>),海量管理资料免费下载!成本管理的目的(WHY)1,房地产公司是企业,利润是企业用永恒目标2,利润与成本的关系收入一定的情况下,成本越低,利润越大3,成本管理的目的与企业的目标是一致的—机构/团队的目标4,成本管理的目标是保证成本的支出获得最有效的收益--提升价值成本控制不等于省钱,花得多会浪费,花得少也会有浪费,花多花少不是重点,花的有效才是关键管理资源吧(.glzy8>),海量管理资料免费下载!提升价值的五种途径价值工程的基本公式:V=F/CV-value,性价比F-function,产品、功能/性能、服务、收益C-cost,费用/成本C

3、下降,F上升C不变,F上升C下降,F不变C小幅上升,F大幅上升C大幅下降,F小幅下降--具体选择哪种途径,与市场环境、公司经营理念、产品方针有关--价值的评估:有显性的,有隐性的,有眼前的有长远的,需要综合平衡与决策例如,外墙砖,相差一元钱;结果就是闹矛盾;所以要了解产品,在市场上最能体现价值的敏感点在哪里;如何把握好产品的档次,掌握好性价比—经验或调研,同类价位,地段档次的楼盘,如何规划设计和选材用料;有了基本标准,提高档次值不值,减低档次行不行,靠对销售市场的理解与敏锐程度;管理资源吧(.glzy8>),海量管理资料免费下载!房地产项目成本的构成(WHAT)—全成本的概念1,

4、成本构成建造成本=前期+建安+室外及配套开发成本=土地+建造+开发间接全成本(即项目发展成本)=开发成本+期间费(营销和管理)2,时间与空间上的分布时间:建设全过程都在发生空间:公司+现场;实体+费用注意:与财务的成本概念的关系,大项上基本一致,详细一些,管理资源吧(.glzy8>),海量管理资料免费下载!成本管理的出发点(WHERE)两大基本内容----合理确定和有效控制1,合理确定—确定是控制的前提和基础,市场定价原则,没有准确只有合理;成本的决定因素:外部--市场;内部--产品策划与定位;成本的影响因素:诸多经营、技术、管理方面;成本确定的方法:决不是靠定额算出来的;靠对市

5、场和产品的把握,市场包括销售市场和原材料市场成本确定的过程:行业特点决定成本的特点:单件性、复杂性、多次性;从虚到实;成本实现关键环节:招标(发包),使产品与市场结合----招标的目的就是形成有效的竞争;竞争是降价的最有效手段----定标的原则:合理低价;合理的概念:能做出符合要求产品原材料市场,即所需整合的资源市场;市场还包括公司为自身营造的小市场环境管理资源吧(.glzy8>),海量管理资料免费下载!成本管理的出发点(WHERE)两大基本内容----合理确定和有效控制2,有效控制—动态监控,做到随时心中有数---控制是解决问题的手段之一,目的为达到某些既定目标;因此,控制可理

6、解为一系统对外界影响的调节功能;此项调节功能可使系统的结果或产出不偏离既定目标。---控制的要素:目标、偏差测定、修正---有效控制的前提:目标要合理实在;实际结果要及时反馈---控制不等于限制:心中有数就可以说在控制之中,时刻掌握实际与目标偏差的原因、幅度、造成后果,进而做出相应的调整方案3,技术经济相结合的原则—不论是确定还是控制如体重的控制,目标,有偏差测定,有修正管理资源吧(.glzy8>),海量管理资料免费下载!成本管理的阶段(WHEN)—全过程1,阶段立项策划设计发包施工竣工维护2,对应成本实现过程---由虚到实虚拟:估、概、预算现实:合同价、付款、结算价-

7、---从虚到实的转折点就是发包在市场上实现了交易,才是真实的成本;在虚拟成本中以确定为主,在现实成本中以控制为主;从前到后,控制产品与控制成本各有侧重管理资源吧(.glzy8>),海量管理资料免费下载!各阶段成本管理重点内容立项阶段—成本测算,项目经济性评价策划阶段—选择性价比最好的产品,制定产品目标与发展计划设计阶段(卖什么、设计什么、施工什么)—方案:最经济合理方案,符合项目定位---初步:材料设备的合理选型---施工图:限额设计,图纸的质量和时间保证发包阶段—通过市场竞争找

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