杭州滨江项目最高最好用途初步研究报告_部分

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1、客源与产业环境分析------会议会展客源本项目根据杭州市城市总体规划，杭州市的会展中心布点规划以场馆设施资源共享互补为原则，呈“两主四副九场馆”布局结构。其中“两主”场馆之一的国杭州国际会议中心际会议中心位于钱江新城，距离本项目的车行距离杭州国际会议中心以举办在15分钟以内，这部分客源首选入住钱江新城，但大型国际性会议为标准进仍对本项目区域有一定的青睐行功能设计，内容有各种大小会议、、、宴会、宴会、、、演出、演出、、、滨江区也长期成为国际动漫节的会场之一，也可为住宿、、、餐饮、餐饮、、、娱乐、娱乐、、、休闲、休

2、闲本项目带来部分客源；此外，杭州休闲博览会和西等多种功能湖国际博览会等是杭州市的知名大型会展，会产生较大量的酒店需求国际会议中心的签约酒店为洲际酒店，可提供400从直观上判断，，，待国际动漫节和国际会议中心稳定，待国际动漫节和国际会议中心稳定间客房运营后，，，会议会展客源也将成为本项目的重点客源，会议会展客源也将成为本项目的重点客源212212客源与产业环境分析------旅游休闲客源九曜山凤凰山玉皇山旅游休闲客源倾向于入驻临近名胜古迹、自然风景和旅游公园的酒店，这类酒店的虎跑山休闲文化氛围浓郁，可获得较好的度假

3、居本项目住体验虽然本项目由复兴大桥可前往钱塘江北岸的凤凰山、玉皇山、九曜山和虎跑山等山景区域，但我们认为本项目的酒店由于无法提供休闲文化氛围浓郁的度假居住体验产品，并且杭州市的度假酒店项目较多，因此我们判断本项目对旅游休闲客源的吸引力较为有限对于高星级酒店，为保证品质和形象，旅行团队客人通常不是他们的主要客户。但在商务客较少的时期，酒店也会调整营销目标，在短期吸引一些境外和国内高端的团队游客。从直观上判断，，，旅游休闲客源是本项目的，旅游休闲客源是本项目的小型客源213213本项目酒店市场环境SWOT分析需求强

4、劲：：：区域内聚集了大量高科技公司和民营企：发展劣势：：：与杭州市中心城区的其它区域相比：，无业总部，对高星级酒店的需求较为强劲论是钱江新城或滨江区尚处于起步阶段，在酒店市场发展中目前处于相对劣势的阶段紧邻区政府：：：本项目紧邻滨江区政府：，可天然吸引优优优到很多政府客源劣劣劣势势势项目知名度高：：：中粮大悦城的品牌优势十分明显：，势势势项目建成后会极大提高酒店物业的知名度未来市场竞争的不确定性：：：待钱江新城的诸多五星：市场发展：：：未来：，杭州经济将保持稳定快速发展，级酒店建成入市后，高星级酒店的市场供应

5、量将大旅游业向完善和多元化发展，会议会展业将得到快为提高，虽然我们可以看到金融业和商贸业在钱江速发展，入境游客数量持续增加，滨江区的高科技新城将得到快速发展，杭州国际会议中心稳定运营经济和民营企业总部快速发展，钱江新城的金融业挑挑挑后将带来大量会议会展客源，但未来市场竞争仍具和商贸业等第三产业也将得到快速发展，整体市场机机机战战战有较大的不确定性环境较好会会会2142141.酒店市场环境2.本项目酒店市场业绩指标预测3.本项目酒店定位4.本项目酒店开发初步建议215215杭州五星级酒店未来需求预测由于五星级酒店的整体

6、形象较为高端，其在国内消费者心中是高档商品与奢侈品的象征，配置五星级酒店的房地产项目的高端定位更容易被消费者所认可，因此对本项目的酒店市场业绩指标预测中，我们首先对本项目所面临的五星级酒店市场进行分析在分析杭州五星级酒店市场时，我们重点分析五星级酒店的未来需求甄别相关宏观经济变量甄别相关物业市场变量线性回归方程拟合优度检验：检验回归模型对样本方程拟合数据的拟合程度R2：决定系数以检验拟合优度F值检验：决定应变量整体显著程度预测216216五星级酒店市场需求预测模型及方法酒店需求基本关系式当期需求=当期客房入住

7、量当期客房出租量=当期累计供应量×当期入住率判断该地区酒店需求的决定因素，确定回归方程中的自变量预测步骤杭州市高星级酒店需求主要来自于商务、会回归模型拟合当期累计需求议会展和旅游休闲确定未来供应杭州快速发展的经济将促进高星级酒店客房把预测的指标代入回归方程的需求根据方程确定未来各期市场需求大力发展会议会展业和多元化旅游业是杭州进一步稳固和提升旅游城市地位的有效途径217217五星级酒店需求预测拟合方程事实及假设事实及假设当年酒店客房需求量=当年出租率×当年酒店供应当年酒店客房需求量=当年出租率×当

8、年酒店供应五星级酒店历年的供应量和入住率均来自于浙江省旅游局的统计五星级酒店历年的供应量和入住率均来自于浙江省旅游局的统计通过对不同经济变量和市场数据的回归测试和检验，我们发现五星级酒店的需求量与入境旅游人数存在最显通过对不同经济变量和市场数据的回归测试和检验，我们发现五星级酒店的需求量与入境旅游人数存在最显著的线性关系，