杭州滨江项目最高最好用途初步研究报告(I)

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1、供求关系法体量测算框架基于仲量联行对于滨江办公楼市场基于本项目基础建设、商务氛围、配套的长期跟踪，结合计量回归模型经设施建设的不同时点，来确定本项目在验得到滨江区未来办公楼市场的逐发展初期及成熟期内，本项目所在商务年吸纳量。区即滨江CBD区域在理论上可以获得的办公楼需求的市场份额。整体市场需求测算平衡积分表分析根据仲量联行对于滨江区办公楼市场的研究经验合理地测算本项目办公物业的最佳体量5353整体市场需求测算5454办公物业市场未来需求预测——模型方法•决定需求量的重要因素•办公物业未来需求基本办公物业市场需求预测步骤•应用滨江整体办公物业关系式I.回归模型拟合未来办公物市场的开发经

2、验，，，我们，我们业市场需求量发现滨江办公物业市场•新增需求=当期累计需II.计算未来当期需求量需求的最重要影响因素求量-前一期累计需求来自III.预测新增需求量量量量GDPIV.确定新增办公物业市场规模模模•仲量联行实时跟踪滨江区办公楼市场的发展动态，基于客观科学的立场，对可预见范围内的市场未来供应、需求及市场指标进行甄别和预测。•根据可甄别及准确的市场信息，我们对于滨江办公楼市场上已明确规划和待建的项目，以及未来可能的市场变化有较为准确的认识，并针对滨江办公楼整体市场的相应指标进行长期的跟踪和预测。•基于对杭州滨江办公楼整体市场的计量统计分析，，，我们甄别出影响滨江区办公楼需求

3、量的主要因，我们甄别出影响滨江区办公楼需求量的主要因素素素，素，，，并将此模型应用到办公楼市场的统计预测上并将此模型应用到办公楼市场的统计预测上，，，得出未来几年滨江区整体市场的办公楼需求量，得出未来几年滨江区整体市场的办公楼需求量。。。5555需求预测---基础数据-基础数据
根据仲量联行追踪的2003-2009年实际供应和吸纳数据，我们对供应、吸纳和GDP、第三产业增加值、FDI进行多个可能的影响因素进行甄别，我们发现滨江区办公楼物业的当期累计吸纳量与滨江区GDPGDP有很强的相关性GDP。2003-2009年年年2003-2009年实际滨江区GDP2003-2009年实际年份每

4、年新增供应累计供应（（（万平方（万平方空置率（（（亿元（亿元）））累计吸纳（（（平方米（平方米）））（（（万平方米（万平方米）））米米米）米）））2003105.282.02.01.0050%2004127.002.24.21.1273%2005150.697.912.13.9068%2006170.508.020.08.9056%2007210.924.724.715.6537%2008261.0718.042.729.3631%2009290.0013.055.739.7129%资料来源：仲量联行战略顾问部5656需求预测——回归方程与检验结果
滨江区GDP、滨江办公楼市场的累计

5、吸纳（2003-2009年）作为相关数据X，和Y，通过数据拟合分析找出了影响当期累计吸纳量Y的回归公式（见左下表），从相关指标可以看出，该拟合具有较高的精度。450,000400,000

我们利用回归方程对当期累计吸纳量进行拟合我们利用回归方程对当期累计吸纳量进行拟合。。y=2141.6x-260123）350,000R2=0.9605进一步的分析找出了影响累计吸纳量的回归公式进一步的分析找出了影响累计吸纳量的回归公式†š300,000（见左下表（见左下表），），从图中可以看出从图中可以看出，实际累计吸纳，实际累计吸纳250,000平方与模型的预测值高度相似与模型的预测值高度相似，

6、因此该拟合模型具有，因此该拟合模型具有（200,000求150,000较高的精度较高的精度。。¡'100,00050,000办公楼-

回归方程为累计吸纳量回归方程为累计吸纳量(t)=(t)=-260123-260123++2141.62141.6*当*当(50,000)-100200300400年滨江区年滨江区GDP，该方程通过统计检验GDP，该方程通过统计检验。。(100,000)滨江区GDP（（（亿元）））回归方程累计吸纳量(Y)=C+α1*滨江区GDPCoefficientC2141.6α1-260123变量解释了96%的需求影Adj.R2=9605响程度资料来源:仲量联行战

7、略顾问部5757需求预测---模型吸纳量预测-模型吸纳量预测
滨江GDP增长率假设：2003-2009年，滨江区的GDP平均复合增长率为18%，2009年相比2008年增长11%，从稳健角度预测未来2010-2013年滨江区GDP的增长率为15%。
并由前边生成的拟合模型得到2010-2013年的模型预测的累计吸纳值，由公式新增净吸纳量由公式新增净吸纳量=当年累计吸纳-上一年累计吸纳得出模型预测的净吸纳量。。。模型预测累计吸纳量数模型预测每年新增吸纳量预计