仲量联行中粮置业杭州滨江项目最高最好用途初步研究报告结论部分

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1、中粮置业杭州滨江项目最高最好用途初步研究报告(结论部分）仲量联行2010年5月免责声明就我们所知，我们在研究过程中所依据的资料和信息是准确和有效的。但是，一旦我们所依据的基本假设有所改变，我们的推荐和建议也将随之而变。下列因素将可能导致我们的基本假设发生变化：
新的政府法令
公司政策的变化
对杭州房地产市场可能产生影响的社会、经济、政治改革和重要事件等我们在此强调仲量联行的任务只局限于提供详细的物业顾问和市场建议，我们的研究不包括任何法律和税务议题。这份报告仅为贵方使用，具有保密性。我们不对任何第三方承担任何责任，同时，未经我方事前的书面同意，本报告的全部或任

2、何部分不得在任何文件、声明中发表或与第三方交流。我们在此强调，对于未来需求、商业趋势、物业价格、租金和吸纳量的估计是对未知事物的估计，这些估计应该被认为是对未来可能发生事物的预示性的评估，而非完全确定的事实。对这些主要因素作出预测的过程包含了许多对外界因素非常敏感的变量，我们在此提请贵方注意，所有估计均基于二零零九年第四季度市场信息，任何改变都可能极大地影响该报告的结果。该报告的结论绝不代表常规意义上的物业估价。物业的市场价值受到诸多因素的影响，例如场地特性、开发项目性质、质量和条件、可比销售、市场趋势、收益、竞争、规划和设计、产权的抵押、限制和其他障碍等等。

3、该报告并没有包括上述这些因素。因此，我们认为该报告中的分析只是预示性的，而非一份完整的估价报告。对于贵方或任何第三方在融资、购买、出让或出租等交易中因使用该报告中的财务分析而引起的任何损失和损害，我们不承担任何责任。11项目研究团队成员学历学历美国康乃尔大学房地产硕士美国康乃尔大学上海同济大学工程学士房地产硕士经验台湾政治大学学19年房地产工作经验士8年深圳房地产开发经验3年仲量联行香港顾问4年房地产研究及1年仲量联行伦敦顾问顾问中国商业地产联盟专家委员曾盟尹李李李杰杰杰清华大学商业房地产总裁高级研修班教授学历学历学历学历清华大复旦大

4、同济大英国卡迪学学士学学士学硕士夫大学规划学硕士经验经验经验同济大学3年房地3年房地2年房地学士产研究产研究产研究及顾问及顾问及顾问经验顾春燕王达吴麟莉张策1年房地产研究及顾问22本阶段研究进展本阶段研究进展（本阶段研究进展（（（1）：）：工作进度）：工作进度前期组建及准备目前已完成工作场地分析经济及人口研究下一步工作将物业市场分析补交市场研究部分酒店市场办公楼零售住宅商务公寓宏观研究国内外综合案例分析开发结论和建议目前已完成工作财务分析研究总结33本阶段研究进展本阶段研究进展（本阶段研究进展（（（2）））：）：：：杭州市场实地考察杭州市场实地考

5、察考察个数代表性项目备注备注（备注（（（访谈等访谈等访谈等）访谈等）））1杭州市旅游委员会了解杭州市及滨江区的产业杭州市贸易局发展、城市规划以及相关物业市场的现状与未来规划。滨江区对外贸易经济合作局政府访谈6滨江区统计局滨江区规划局滨江区国土资源局2滨江优质写字楼：东冠恒鑫、对杭州写字楼18个租户或者盾安发展中心、海越大厦、代理人进行了访谈，了解租优质写字楼61苏泊尔大厦户需求市场研究杭州市区优质写字楼：嘉华、欧美中心、坤和、公元大厦3百货、购物中心等在内的19进行213份杭州消费者问卷调大型零售个项目，杭州大厦、银泰百查，了解杭州市及

6、滨江区消费19货、湖滨名品街、万象城等市场研究者的需求与对本项目的看法访谈零售运营商与政府商业部门，了解杭州市未来商圈的规划与零售商的发展计划44本阶段研究进展本阶段研究进展（本阶段研究进展（（（3）））：）：：：杭州市场实地考察杭州市场实地考察考察个数代表性项目备注备注（备注（（（访谈等访谈等访谈等）访谈等）））4实地调查16个目前在售项了解滨江区目前住宅发目，代表项目包括东方郡、展的现状及需求来源住宅贺田尚城、彩虹豪庭等。进行158份杭州消费者市场研究16甄别未来供应项目21个。问卷调查，了解杭州市及滨江区潜在购房者的看法5调查12个项目，从中

7、甄别视了解杭州滨江区目前商界之窗、新世界.柏悦轩、江务公寓的现状及需求商务公寓12南星座、星光国际公馆、金深访73个终端用户市场研究龙.钱江MOHO等5个竞争及可比性项目6实地调查5个酒店项目，包了解滨江区的酒店发展酒店5括华美达大酒店、龙禧福朋现状及需求来源市场研究喜来登等。55目目目录目录录录一一一、一、、、场地分析场地分析…………………………………………………………………………………………7二二二、二、、、国内外综合案例分析国内外综合案例分析……………..…………………………………….…………..………15三三三、三、、、办公楼开发建议办公楼开发

8、建议……………………………………………