钱江新城项目最高最好用途研究终期报告_部分

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1、零售定位因素分析零售规模测算零售目标消费群分析零售定位及业态组合建议租金建议零售布局建议xxxxxC03161租金预测方法1零售商目前市场成交价（按业态）建筑面积2008租金范围2008平均租金商业形态业种（平方米）（元/平方米/月）（元/平方米/月）名品展示厅500165-450301.5零售零售店铺600180-450240书店20060-9060创意家居600150-240200商务正餐100045-7560餐饮休闲餐饮/特色餐饮100090-120105咖啡/简餐/甜品40090-120105美容美发、美甲400135-300210休闲SPA500135-235150

2、图文处理、摄影10060-9060*注：对所有平均租金均按照非成服装定制50120-180150熟商圈进行了相服务齿科300150-180195应的微幅下调后，得到本项目银行营业厅500300-600450的预期租金为人主题超市350120-150120民币￥139/平方米/月，平均日租合计面积6500--金报价为￥4.6/平加权平均租金--174方米/天。xxxxxC03162租金预测方法2现有配套零售项目平均成交价（按楼层）建筑面积2008平均租金项目所属商圈业态组合（平方米）（元/平方米/月）1F嘉华国际商务中心黄龙2,682450银行、证券、房产、咖啡黄龙世纪广场黄龙

3、4,880167银行、餐饮、房产、健身中心、甜品站黄龙恒励大厦黄龙3,870259银行、电信营业厅、房产、咖啡嘉德广场庆春东路20,00076家电卖场、电信营业厅、银行、餐饮、娱乐广利大厦庆春东路3,300608银行、咖啡瑞丰国际商务中心庆春东路3,000304恒生银行、中信银行、渣打银行平均面积7,546-加权平均租金-198ß由于现有办公配套零售项目多为1层结构，因此我们所获得配套零售的数据基本为1楼的租金报价，目前月平均租金为人民币￥198/149元/平方米/月平方米/月。ß用前述非成熟商圈的比率进行微幅下调后，得到本项目预期方法1—方法2—通过各业态可承可比案例分布预

4、测1楼租金为￥159/平方米/月，平均日租金报价为￥5.21/平方米。受租金预测159元/平方米/月139元/平方米/月xxxxxC03163租金预测分楼层分析楼层月租金/平米占首层租金系数计算公式租金一层149100%-149负一层-90%-134二层-60%-89三层-55%-82四层-50%-75B1-4层平均租金-71%平均租金=首层租金×71%106ß经比较模型预测分析，可得出本项目的预测单位租金，平均租金为人民币￥106/平方米/月，折合成日租金为￥3.5/平方米/月。ß由于上述数据均由本行从杭州目前成熟的零售项目成交价格和可比项目报价推导得出，且目前杭州市场上的

5、配套零售项目多数为1-2层，2层以上和地下部分的数据均不可得，因此第二栏为空。ß通过对业态组合的分析和本行的市场经验，推出本项目除1层之外的租金系数。ßB1层拥有与地铁连通的优势，可吸引大量人流，因此租金系数高达90%；3层和4层的租金系数下调幅度比较小，原因在于餐饮为目的性消费，可以将人流垂直引导上去。如能引进成熟、知名的餐饮品牌，高楼层的租金表现甚至可以超越低楼层。xxxxxC03164租金增长说明注：1)现时单位租金是根据上述列表中目前杭州市场的一般行情和部分零售商访谈的结果拟定，同时考虑到本项目入市时，钱江新城区域的整体商业氛围仍然不够成熟，需一段时间的培育期，因此为

6、吸引零售商入驻，建议项目开业时的租金设置应相对保守；2)开业时单位租金是在现时单位租金的基础上按照一定年增长率计算得出，开业时间假设统一为2011年；依照市场经验值，相对来说零售商家的租金年增长率较高；而餐饮和娱乐业态的租金增幅空间相对较受限制，综合考虑，建议本项目商业部分的租金年增长率为8%：°主力租户：主力租户，如商务正餐和银行，通常租赁年限较长（10年左右），其租金增长与租赁年限相关。保守预测开业3年内没有增长或增长缓慢。°零售店铺：通常是租金收益主要构成，零售商的租金承受能力较高，保守预测其租金增长幅度在8%-12%。°餐饮、服务：其租金增长幅度将略低于零售店铺，保守

7、预测其租金增长幅度在5-6%左右。3)出租率测算是根据市场经验值而定，该值通常为财务分析之理想水平；4)以下租金预测均按建筑面积计算，均不含物业管理费。总租赁面积现时单位租金开业时单位租金年租金收益零售类别出租率租金总收益（平方米）(元/平方米/月)(元/平方米/月)(元)配套零售6,50010634326,788,32075%20,091,240xxxxxC03165零售定位因素分析零售规模测算零售目标消费群分析零售定位及业态组合建议租金及售价建议零售布局建议xxxxxC03166物业示意性平面布置地