保利文化广场开发最高最好用途研究报告

《保利文化广场开发最高最好用途研究报告》由会员上传分享，免费在线阅读，更多相关内容在学术论文-天天文库。

1、营销策略─本项目酒店式公寓营销的支持要素地段产品功能居住理念配套服务项目各组成品牌和设施部分的协同ß地理位置ß居住功能ß优雅、文化的ß丰富、高档、ß高档零售对酒ß保利文化广场生活品位有别于周边项店式公寓形象的品牌及保利ß与核心商圈的¢充分享受在市中心目的各种配套的提升和支持集团在各地成绝对距离、与居住购物、上班的ß轻松、休闲的服务/设施功开发项目的前沿时尚潮流便利生活方式ß本项目办公楼ß周边街区功能案例圈的紧密程度对酒店式公寓¢体现个人价值ß科技、现代的规划（如民主形象的提升和ß物业管理公司ß交通条件生活氛围路将规划为休ß投资功能

2、支持、建筑设计公闲一条街）ß街区商业成熟ß符合这些居住¢武昌未来最具升值司、项目策划ß周边大量办公度主题的开放式ß洪山体育馆潜力的楼盘公司的品牌楼对酒店式公、新颖的房间ß经济和人口环ß充足的停车位¢周边高档楼盘的平寓的支持ß高档零售中各设计和装修境（建议车位和均租金种商品的世界房间套数达到顶级品牌1：3）本项目竞争能力分析竞争力决定因素及权重分配竞争力决定因素及权重分配开发商知名度市场营销外部景观配套设施/服务物业管理物业品质平面布局/房间设计位置/商业环境0%5%10%15%20%25%经验和调查表明以上因素在不同程度上影响了对

3、酒店式公寓项目需求，其中位置/商业环境、平面布局/房间设计、物业品质和物业管理对项目的在市场上的竞争力影响最大本项目竞争能力分析竞争力评分竞争力评分中建·工中南国际商阜华·领秀龙源国际楚天都市竞争力决定因素权重本项目京都华庭行广场务公寓中南广场花园位置/商业环境20%1010910567平面布局/房间设计20%8876688物业品质15%101087789物业管理15%9788677配套设施/服务10%10897667外部景观10%10898767市场营销5%10101010768开发商知名度5%8677667加权平均-9.358

4、.558.257.86.16.857.55本项目在位置/商业环境，外部景观、开发商知名度上具有较强的领先优势，假设在物业品质、物业管理、配套设施/服务及市场营销上均为一流，在市场上将具有非常强的竞争能力。本项目竞争能力分析可比项目有装修售价无装修/调整后的无装修售价水天润·北湖假日4500元/平方米3800元/平方米景锦江国际城-6100元/平方米风东湖天下-6500元/平方米光万豪国际-6000元/平方米假设本项目的酒店两湖总都-6500元/平方米式公寓立即面世传宝利金国际广场4850元/平方米4150元/平方米理论预期售价=统

5、紫晶城5400元/平方米4700元/平方米9.35/7.52×目前本项目周高兰陵·大公馆5500元/平方米4800元/平方米边高档公寓平均售价尚区首义·顺民大厦-4300元/平方米(4858)台北名居-4200元/平方米=6040元/平方米(无装修)办公万科·香港路8号5500元/平方米4700元/平方米商中侨观邸万科·香港路8号6000元/平方米5300元/平方米业中建·工行广场-5400元/平方米核中南商务公寓-5500元/平方米心区阜华·领秀中南-5300元/平方米注：所示售价更新至2006年1月。为方便比较，对于带有装修的

6、项目的其售价已扣除每平方米平均700元的装修成本本项目酒店式公寓未来售价预测─武昌普通住宅及高档公寓价格增长武昌普通商品住房价格增长率武昌普通商品住房价格增长率武汉高档公寓与普通商品住宅的价差武汉高档公寓与普通商品住宅的价差4,000.006000单位：元/平方米单位：元/平方米50003,500.00高4000高3,000.0053.25%高39.02%49.09%3000高档普2,500.002000公通02-03增长18.7%寓商2,000.0003-04增长12.4%品1000住04-05增长11.0%宅1,500.000

7、2002Q2Q3Q42003Q2Q3Q42004Q2Q3Q42005Q2本项目周边武昌汉口假设未来普通商品住房价格按04-05年增长率11%增长2008年本项目周边高档公寓平均预测售价为6,124元/平方米本项目酒店式公寓未来售价预测武汉高档公寓未来平均售价预测武汉高档公寓未来平均售价预测8,000单位：元/平方米7545本项目周边武昌平均汉口平均7,00067987340竞争力评分竞争力评分6124661368456,0005517得分616759585,00048585555本项目9.3553675005其它周边项目平均7.5

8、24,000472644073,0002,0001,000-200620072008200920102008年本项目酒店式公寓理论预期售价=9.35/7.52×2008年本项目周边高档公寓平均预测售价+每平方米约700元装修成本=8314(元/平方