仲量联行武汉保利文化广场开发最高最好用途研究终期报告

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1、致保利华中实业发展总公司武汉保利文化广场开发最高最好用途研究终期报告二OO六年一月0内容提要I.项目开发的宏观政策背景II.办公楼开发建议III.高星级酒店开发建议IV.酒店式公寓开发建议V.零售开发建议VI.项目开发综合分析VII.示意性财务分析VIII.结论与建议1I项目开发的宏观政策背景2中部地区的发展地位要促进区域经济协调发展。要积极推进西部大开发，有效发挥中部地区的综合优势，支持中西部地区加快改革发展，振兴东北地区等老工业基地，鼓励有条件的东部地区率先基本实现现代化，逐步形成东、中、西部经济互联互动、优势互补、协调发展的新格局。—中央经济工作会议3投资西进–中国经

2、济发展的新前沿渤海经济开发区ß中国行政中心ß科学技术中心ß高等教育强区ß文化旅游ß2008奥林匹克渤海经济开发区长江三角洲ß金融中心ß发达的城市网络长江ß浦东新区的带动效应三角洲ß高等教育强区ß2010世博会珠江珠江三角洲三角洲ß贸易中心ß制造业中心ß深圳/珠海经济特区ß旅游业4东部、西部与中部发展现状比较西部地区：城市群中心辐射作用西部大开发政策推动经济发展ß成都、重庆总体经济发展优于武汉ß房地产投资2000年后迅速超过武汉ß对外资吸引力依然有限武汉经济东部地区：ß中部地区居于领先地位经济发展受惠于长三角经济圈ß投资吸引力在中西部地区明显ß零售业最具竞争力ß苏州市整体经济

3、明显超越武汉ß外资主要目标区域，苏州尤为明显ß房地产投资近两年增长快速5中部与西部开发经济政策比较西部开发战略主要政策中部开发战略：ß增加资金投入—特别是对基础设施和能源项ß尽管中央已把促进中部地区崛起提升到了国家目的投入战略层面，但同时也强调“实施中部崛起将主ß改善投资环境—包括税收优惠及土地与矿产要依靠中部自身的力量，国家主要是起到‘促的优惠政策进’的作用”，这与国家对东部、西部开发的战ß扩大对外开放—特别在于扩大服务贸易领域略有本质性的区别；对外开放，包括允许外资银行逐步经营人民ß中部地区缺乏各类优惠政策和资金投入；比如币业务目前东部、西部和东北地区企业所得税大都降ß

4、发展科技教育—各类科技经费向西部地区倾斜到15％，而中部六省仍高达33％；中部开发战略缺乏实施政策6中西部地区发展的代表城市北京重庆上海武汉ß重庆于1997年被立为第四个直辖市，领跑西部大开发ß武汉以“九省通衢”的优势成为中部崛起的焦点广州7可比城市发展分析——重庆重庆自1997年成为中西部第一个直辖市，作为西部大ß城市定位—长江中上游中心城市开发的直接受益城市，重庆的经济与房地产市场发展ß战略目标—再造两个重庆工业对武汉未来的前景判断有重要借鉴意义。ß重庆CBD—辐射长江上游和西南地区的区域商务中心ß西部金融中心—新世纪基金管理公司重庆简介的设立ß中国四大直辖市之一，面积

5、8.24万平方公里，户籍人口3,144万人；ß2004年实现国内生产总值2,665亿元人民币，同比增长12.2%；ß2004年合同利用外资总额6.66亿美元，新签订利用外资项目281个；ß2004年社会消费品零售总额为955亿元人民币，同比增长14.3%；ß2004年房地产投资达到393亿元人民币，同比增长19.9%。资料来源：2004年重庆市国民经济和社会发展统计公报8可比城市发展分析——重庆经济重庆国内生产总值增长率15%ß1997年前后，重庆国内生产总值增长率与全国中国重庆水平相比，差距并没有显著区别ß区别于其他中西部主要省会城市，重庆实际利10%用外资水平整体来说有

6、所下降ß社会消费品零售总额保持稳定增长，增长幅度与其他城市基本一致5%19941995199619971998199920002001200220032004政策对城市的发展在中合同利用外资水平（亿美元）社会消费品零售总额（人民币亿元）短期的作用有限209008001570060050010400300520010000199819992000200120022003199819992000200120022003武汉市长沙市郑州市西安市成都市重庆市武汉市长沙市郑州市西安市成都市重庆市9可比城市发展分析——重庆房地产重庆市房地产销售价格(元/平米)住宅平均售价办公平均售价ß

7、1997年至2001年间，重庆住宅销售价格的复合增长3000率为2.3%，办公楼为11.3%；住宅销售面积的复合增2500长率为31.6%，办公楼为15.1%；2000ß2000年至2003年间，重庆住宅销售价格的复合增长率为7%，而武汉为5.4%；1500ß1998年至2003年间，重庆房地产投资的复合增长率1000达20%以上，在中西部主要省会城市中处于中上水平5000中西部部分城市房地产投资额增长率比较199519961997199819992000200120022003200450%40%ß自1997年以