仲量联行合肥政务新区项目开发策略研究终期报告

仲量联行合肥政务新区项目开发策略研究终期报告

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时间:2019-05-22

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1、合肥政务新区项目开发策略研究终期报告仲量联行战略顾问部2009年10月目录一、宏观房地产市场周期和影响研究……………………………………………………3二、高密度综合项目案例研究……………………………………………………………...18三、项目整体定位建议………………………………………………………………………52四、办公楼定位建议…………………………………………………………………………56五、商务公寓定位建议………………………………………………………………………136六、住宅定位建议…………………………….…………………

2、…………………………192七、零售定位建议…………………………………………………………………………280八、项目整体规划建议……………………………………………………………………360九、财务分析……………………………………………………………………………383十、项目开发建议总结………….………………………………………………………….3951本项目开发难点和重点基于客户和仲量联行双方所签订的研究框架、项目启动开展的客户高层访谈、中期和终期(报告初稿)的交流,仲量联行认识到金大地政务新区综合项目存在如下亟待解决的难点,

3、在本报告中我们将充分利用我方在合肥本地的详细调研和我方独到的研究方法为贵方提供解决方案。难点解决方法1、整体定位:面对合肥市传统商业商务中心的竞争压ß政务新区发展趋势研究ß政府访谈力,本项目如何定位以便前瞻性配合政务新区的规划ß周边项目研究2、物业配比:本项目为综合用地,如何形成协同的物业ß本地市场供求平衡ß国内外案例组合实现良好的社会及经济效益ß宏观计量经济学模型3、开发分期:合肥未来房地产市场整体物业供应较大,ß判断未来供需情况如何通过合理的分期开发提高吸纳量避免资金沉淀ß国内外案例4、市场指标:在变化中的经济

4、和市场环境中,如何科学ß本地项目价格比较ß微观需求访谈预测本项目销售时(未来五年)的租金售价ß计量经济学模型5、目标客户:合肥及政务新区的产业/人口结构不断提升ß本地项目研究ß微观需求访谈中,如何结合现状和未来的趋势准确甄别目标客户ß先进城市分析6、住宅比例:本项目住宅比例较低,如何寻找其他的房ß引入市场类住宅产品地产产品以便降低商业项目的开发风险ß增加商务公寓卖点7、规划要求:本项目建筑密度低而容积率高将是规划师/ß客户访问和建筑设计公司访谈(HOK,中建国际)建筑师的一个挑战,如何从市场研究帮助他们的设计ß增加

5、公寓型住宅研究提供设计支持8、商务公寓:边缘产品商务公寓的层高变化将直接影响ß市场研究ß客户访谈建筑面积/价格/成本从而影响回报,如何决定其层高ß通过静、动态财务分析评估9、财务回报:应用于销售型住宅的静态财务分析不适合ß20年动态财务分析(包括净现值、内部收益率和经营性物业,如何进行合适的财务分析敏感性分析2一、宏观房地产市场周期和影响研究3美国房地产市场周期概述240在渡过1982年1986年的税制改革删美国的房地产市场自1993年之后开始了一段长达十多严峻的时期除部分以房产投资抵年的繁荣,主要源于股市表现优良

6、、企业获利使整体220后,由于一连税的优惠,房市受到经济面转好,银行宽松的贷款政策使更多人符合购置串赋税优惠政冲击。房地产的条件。200策刺激需求,自1990年开始的三2000年后,房地产相关衍生性金融商品的发展成熟提美国房地产市年,房地产市场已经升了房地产的流通性,进一步促使价格的飙涨。场开始逐渐回直至2007年,房地产的价格指数已从1993年最低点飙180进入自第二次世界大暖。战后最严峻的衰退。升,价格增长达三倍之多。这段期间也出现了短期的价格波动,如2001年网络产这波全面性的景气衰160业泡沫对房地产影响极

7、大,但长期市场仍呈现向上增退主要起因为房地产供给过剩与银行紧缩长的趋势。140放款。120100198419861988199019921994199619982000200220042006200880成交量指数房价指数6041987-1992年的景气衰退(1)1987Q3-1990Q1美国房地产价格指数变化1990Q3-1992Q4美国房地产价格指数变化15%12015%120房价指数房价指数11511510%价格变化10%价格变化1101101051055%5%1001000%0%95959090-5%-5%

8、8585-10%80-10%801987Q31988Q11988Q31989Q11989Q31990Q11990Q31991Q11991Q31992Q11992Q3ß1987年第二季度起,美国经历了五年的房地产价格下跌。房地产价格指数自1987年第二季的112.24下降至1992年第四季度的82.97。ß平均每季度的跌幅均在10%以内,其中曾有数次的房价回升

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