仲量联行徐州新沂博达项目最高最好用途研究终期报告

《仲量联行徐州新沂博达项目最高最好用途研究终期报告》由会员上传分享，免费在线阅读，更多相关内容在学术论文-天天文库。

1、致江苏国信地产徐州新沂博达项目最高最好用途研究终期报告2008年6月免责申明就我们所知，我们在研究过程中所依据的资料和信息是准确和有效的。但是，一旦我们所依据的基本假设有所改变，我们的推荐和建议也将随之而变。下列因素将可能导致我们的基本假设发生变化：
新的政府法令
公司政策的变化
对新沂房地产市场可能产生影响的社会、经济、政治改革和重要事件等我们在此强调仲量联行的任务只局限于提供详细的物业顾问和市场建议，我们的研究不包括任何法律和税务议题。这份报告仅为贵方使用，具有保密性。我们不对任何第三方承担任何责任，同时，未经我方事前的书面同意，本报

2、告的全部或任何部分不得在任何文件、声明中发表或与第三方交流。我们在此强调，对于未来需求、商业趋势、物业价格、租金和吸纳量的估计是对未知事物的估计，这些估计应该被认为是对未来可能发生事物的预示性的评估，而非完全确定的事实。对这些主要因素作出预测的过程包含了许多对外界因素非常敏感的变量，任何改变都可能极大地影响该报告的结果，我们在此提请贵方注意。该报告的结论绝不代表常规意义上的物业估价。物业的市场价值受到诸多因素的影响，例如场地特性、开发项目性质、质量和条件、可比销售、市场趋势、收益、竞争、规划和设计、产权的抵押、限制和其他障碍等等。该报告并

3、没有包括上述这些因素。因此，我们认为该报告中的分析只是预示性的，而非一份完整的估价报告。对于贵方或任何第三方在融资、购买、出让或出租等交易中因使用该报告中的财务分析而引起的任何损失和损害，我们不承担任何责任。2目录一一、一、、中期报告要点回顾、中期报告要点回顾444二二、二、、市场定位及目标客户、市场定位及目标客户777三三、三、、开发建议、开发建议181818四四、四、、已建成项目开发建议、已建成项目开发建议717171五五、五、、财务分析、财务分析8080803一一、一、、中期报告要点回顾、中期报告要点回顾4中期报告要点回顾•2001

4、年现代商城的开盘，标志着新沂住宅产品市场化的开始。•新沂住宅市场主要可分为三个片区：成熟的主城区区区、新兴的区城南新区以及充满希望的河东片区。•从现有供应情况来看，主要项目都集中在主城区，该区域的配套设施、居住氛围也是最为成熟的。•从未来供应来看，由于未来市政府可能要南迁，以及锡沂工业园区入驻沭河以东区域，目前整个新沂主城区市区正在开始进行向南向东的延伸发展。河东•需求方面，在2003-2006年期间，新沂住宅市场基本片区保持供需平衡，但从去年第四季度开始，市场开始陷入观望阶段。•从客户情况来看，目前仍旧以本地人为主，同时也有少量来自外省

5、市的投资客户。近一年来，借助于城市化的高速进程，周边乡镇入城买房的人群也开始有增多的趋势。城南新区5中期报告要点回顾住宅供需面积及售价分析图•从新沂市房产管理局，我们获知全市历年商品房销售均万平方米元元元/元///平方米平方米503000价走势大致如右图所示。该价格并未统计周围乡镇的房屋价格。4025002000•新沂当地第一个较具代表性的商品房项目是现代商城，301500其在2001年的销售价格约为每平方米800元左右。201000•从2003-2005年期间，新沂的房价一直呈稳步增长的态10500势。从2006年开始，新沂的住宅市场开

6、始了一个持续近00一年半的高速发展期。在这个阶段，当地买房的需求较20032004200520062007为旺盛，而周边乡镇和其它县市前来投资的人群也有效供应量需求量销售均价推动了房价的上涨。在2006年，销售单价已逼近了每平方米2,000元。住宅销售价格及其增长情况分析图元元元/元///平方米平方米•从2007年下半年开始，住宅市场进入调整期。鉴于之前3,00035%一年半的房价增长较快，部分购房者开始进入了观望30%2,500期，房价的增长也进入了一个较为平缓的阶段。25%2,000•由于新沂的住宅起步较晚，经历了2006和2007的

7、爆发性20%1,500增长，因而这四年的房价复合增长率已高达27%。目2,43815%1,0001,946前，主城区楼盘的销售均价已经突破每平方米2,600元，10%1,3721,157最高的项目公寓价格已经突破单价3,000元。5009435%00%20032004200520062007数据来源：新沂市房地局销售均价增长率6二二、二、、市场定位及目标客户、市场定位及目标客户7项目SWOT分析新沂经济的快速发展带动大量高素项目紧靠黄墩河，具有良好的生质消费群体对高品质居住生活的需态景观优势，是低密度高端住宅求；的首选之地；高起点的

8、区域规划；本项目东面的锡沂工业园区严格基础设施和交通设施配套的改善将控制有污染的企业入住，从而保进一步增强区域竞争力；证环境不受污染；未来本项目西侧为规划中的沭东项目机会锡沂工业园是新