徐州新沂博达项目最高最好用途研究终期报告报告_部分(II)

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1、建筑类型希望购买的建筑类型目标消费者需求倾向性调研调查小高叠加联排独栋多层高层问卷问题人数层住宅别墅别墅•多层和小高层是最受欢迎的两种物业形态。新沂市全市30663.4%17.0%4.2%3.3%3.6%8.5%的受访者中，倾向于独栋别墅的比例远高于其他低目公寓(多层密度产品，达到8%，在各物业形态的倾向度排序中30463%17%4%3%4%8%前)(6层以下)居列第三位。住公寓(小高类250%0%0%0%0%50%•由于独栋别墅的开发受到限制，类似独栋别墅的联层)(7-12层)型排和叠加别墅将可能成为最好的替代，市场潜

2、力较801-1,500元1266.7%8.3%0.0%8.3%16.7%0.0%大。1,501-2,0002748.1%33.3%7.4%3.7%0.0%7.4%元问卷调查家2,001-2,5009266.3%15.2%2.2%1.1%4.3%10.9建筑形态倾向性分析图元%庭8%月2,501–3,0004%7656.6%19.7%6.6%3.9%5.3%7.9%3%总元4%收3,001-4,000入4178.0%12.2%2.4%0.0%0.0%7.3%元4,001–5,0002560.0%12.0%12.0%8.0%

3、0.0%8.0%17%元63%5,001元以上3366.7%15.2%0.0%6.1%3.0%9.1%多层小高层高层叠加住宅联排别墅独栋别墅21建筑类型新沂住宅市场研究新沂住宅市场研究•目前在市场上甄别到的在售和正接受预订的项目中，多层建筑约占75%，高层建筑约占17%，小高层建筑约占5%，而别墅类项目约占3%。•本项目所在的河东片区，目前的供应以多层公寓为主，而在未来该区域的建筑类型将更加多样化。•而在整个新沂住宅市场中，低密度产品的市场供应非常少，其中主要以联排别墅为主。从目前的市场情况来看，低密度产品的未来供应主要

4、集中在城南新区。可比/竞争案例研究•三个竞争/可比项目中，主要为多层或高层物业形态的公寓，并辅以部分联排或者独栋别墅的低密度产品。政府相关要求大桥路南--黄墩河西地块（大桥路低层、多层配NO.2007-13以南、乌苏里江路以西、黑龙江路建小高层（高•本项目物业品种开发的选择主要根据政府对地块高以东、天目山路以北）度小于36米）度以及容积率的限制，结合市场情况选择较优的方黑龙江路东-玉华山路北（天目山路案。NO.2007-14以南、乌苏里江路<规划>以西、黑多层、小高层龙江路以东、玉华路<规划>以北）•按照地块出让要求，N

5、o.2007-13地块可以建设低黑龙江路东-玉华山路南(黑龙江路以层、多层以及小高层；而No.2007-14和No.2007-15地NO.2007-15东、玉华路（规划）以南、乌苏里多层、小高层块只能建设多层和小高层建筑。江路（规划）以西、黄山路以北)22建筑类型筛选可发展物业筛选筛选可发展物业可发展物业多层公寓小高层公寓高层公寓叠加别墅联排/双拼别墅独栋别墅市场发展潜力分析地块特征之限定发展商开发目的可发展物业可发展物业：可发展物业：：：多层多层、多层、、、小高层公寓小高层公寓小高层公寓、小高层公寓、、、联排和独栋别墅

6、联排和独栋别墅23建筑类型建议层高小No.2007-13地块多层No.2007-14地块联排别墅No.2007-15地块配（（（已建（已建已建）已建）））套多层独栋别墅No.2007-13地块•本地块目前已建部分联排别墅项目。建议在联排别墅以南以及黄墩河沿岸建造独栋别墅。一方面可以充分利用沿河景观优势，另一方面，也可以对新建项目采取与已建项目进行差异化。同时，就目前市场销售情况来看，独栋别墅的去化速度比联排别墅更高，而其售价相比联排别墅更能提高66%左右。•地块西侧布置多层住宅，在地块北侧布置部分小高层住宅。从而可以满足

7、客户的不同需求。24建筑类型建议No.2007-14地块•该区域的物业开发，需充分发挥紧邻黄墩河的景观优势，在设计上最大程度上利用No.2007-13地块水的景观价值。但同时应考虑到目前市场目标客户的偏好，因此建议该区域可以规划以多层公寓和小高层公寓为主的建筑形No.2007-14地块态。No.2007-15地块•外围的开发，建议应随与黄墩河的距离呈阶梯性地增高，规划部分小高层公寓。同时小区中心可以布置一些景观，从而使小高层住户不仅能欣赏到黄墩河的自然景观，还能观赏到小区中心的花园景观。No.2007-15地块•本地块按

8、照政府相关要求，建筑形态也采用多层公寓并辅以小高层公寓的样式。•和No.2007-14地块类似，建议本地块的建筑形态分布也采取随黄敦河距离呈阶梯形地增高。25建筑类型建议•结合新沂市场研究和住宅调查访问的结果来看，对于No.2007-14地块中，我们建议多层公寓和小高层公寓的建筑体量分别在75%和25%比较合适。•而