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《徐州新沂博达项目最高最好用途研究终期报告报告_部分》由会员上传分享，免费在线阅读，更多相关内容在学术论文-天天文库。
1、可行性指标采用净现值采用净现值（采用净现值（（（NPV）））和内部收益率）和内部收益率和内部收益率（和内部收益率（（（IRR）））以衡量项目的财务可行性）以衡量项目的财务可行性净现值计算公式净现值计算公式：净现值计算公式：：：评判标准nCFi单一项目单一项目，单一项目，，，NPV>0，，，则项目可行，则项目可行NPV=∑ii=0(1+)r式中：CF—第i期净现金流i多个项目多个项目，多个项目，，，则取则取NPV之最大值r—贴现率内部收益率计算公式内部收益率计算公式：内部收益率计算公式：：：评判标准nCFi单一项目单一项目，单一项目，，，IRR>要求之报酬率则项目可
2、行NPV=0=初始投资+∑ii=11(+IRR)式中：CF—第i期净现金流i多个项目多个项目，多个项目，，，则取则取IRR之最大值IRR—内部收益率81分地块开发时序地块组合200820092010201120122013No.2007-13No.2007-14No.2007-15建筑类型200820092010201120122013多层多层--55,110---小高层---41,360--小高层No.2007-13独栋别墅---6,000--联排别墅-34,389----独栋别墅配套零售--4,000---多层---40,00044,300-联排别墅No.2007-1
3、4小高层----26,100-配套零售---2,000--配套零售多层-----54,371No.2007-15小高层-----27,277注：表中所示数据为当年竣工量配套零售-----2,00082价格假设2008年当期新沂不同物业的市场价格物业品种售价售价（售价（（（注注注注：：：：车位售价单位为车位售价单位为车位售价单位为“车位售价单位为“““人民币人民币人民币/人民币///个个个个””””））））租金租金（租金（（（人民币人民币人民币/人民币///平方米平方米平方米/平方米///年年年年））））地块2007-132007-142007-152007-132007-1
4、42007-15独栋5,275\\联排2,713*\\住宅多层2,7912,7912,791\小高层2,9172,9172,917\13号地块的中心会所及其\120\商业配套他配套设施住宅底商4,0004,000\13号地块的独独栋及联排的车位为赠送，无售价\栋及联排车位多层及小高层94,50094,50094,500\•根据我们对于新沂各个市场现状的研究、并结合本项目的市场定位，不同地块不同物业品种2008年当期的售价、租金等按照各地块实际开发情况列示如上表所示。注：该数值考虑了已售24套联排以及680万应收款的影响，基于此对该联排
5、售价进行了相应的调整83收入增长及吸纳假设•基于对新沂市房地产市场的分析和本项目的市场定位，我们在财务分析中对不同地块不同类别的物业，分时段采用了下表1、2所示的收入增长率和吸纳假设。物业1类别地块200820092010201120122013201420152016201720182019202020212022202320242025202620272028品种收入13、、、14、、、0.0%5.0%5.0%10.0%10.0%10.0%10.0%10.0%10.0%10.0%10.0%10.0%10.0%10.0%10.0%10.0%10.0%10.0%10.0%1
6、0.0%10.0%住宅出售增长15假设出租130.0%5.0%5.0%5.0%5.0%5.0%5.0%5.0%5.0%5.0%5.0%5.0%5.0%5.0%5.0%5.0%5.0%5.0%5.0%5.0%5.0%配套零售出售14、、、150.0%5.0%5.0%10.0%10.0%10.0%10.0%10.0%10.0%10.0%10.0%10.0%10.0%10.0%10.0%10.0%10.0%10.0%10.0%10.0%10.0%物业2地块类别2008200920102011201220132014201520162017201820192020202120222
7、02320242025202620272028品种独栋4期期期/出售100%联排1期期期/出售30%70%13多层2期期期/出售40%60%小高层3期期期/出售40%60%会所及配出租50%100%100%100%100%100%100%100%100%100%100%100%100%100%100%100%100%100%100%吸纳套零售假设1期期期/出售30%70%多层2期期期/出售30%70%14小高层出售30%70%配套零售出售100%多层1期期期/出售30%70%15小高层2期期期/出售30%70%配套
