保利文化广场创新开发模式

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1、商业地产中的“第五季”——保利文化广场创新开发模式■编辑官鹏近年来，随着珠三角与港澳经济日益一体化，深圳城市重心不断西移，深圳西部迎来了前所未有的开发热潮，南山经济快速发展。2006年伊始，目前中国首个以“文化营销”为主题的商业项目--保利文化广场在深圳南山商业文化中心区应运而生。保利文化广场做为中国首例第五代商业地产项目，它的创新开发模式是值得大家借鉴的。前瞻战略研究模块一分钟摘要一、保利文化广场——15万平方米的综合性文化产业项目保利文化广场位于深圳市南山商业文化中心区核心区域的东南角，紧邻规划中的

2、后海滨路，地处香港——深圳西部通道跨海大桥桥头堡位置，是中心区中轴线的起点，地理位置优越。二、项目优势选址优势——核心商业社区生态优势——海洋气质环境三、总体规划为四大功能区A区——美食城风情酒吧街B区——保利国际影城特色步行街C区——主题百货科技娱乐城D区——保利剧院四、项目定位客户群定位——25—40岁之间的白领和金领产品定位——以文化营销为主导的主题型购物中心五、开发策略■保利贸易、保利地产、保利文化、保利物业和保利海外等五大业务板块的资源整合。■租售结合的开发模式六、开发模式的四大特色■以主题式

3、商业特色形成竞争力■整合资源，不造商场造商圈■打造深厚文化底蕴商业项目■以文促商，以商养文七、运营模式的五大特点■全程跟踪■品牌运作■资源整合■举办主题推广活动■掌控经营权176《决策情报》总第69期保利文化广场创新开发模式商业地产开发模式保利文化广场位于南山商业文化中心区，是保利集团在地产开发、文化产业发展过程中，总结多年经验，创造性提出“文化地产”的投资概念，斥巨资在深圳打造的一个以“文化营销”为主题的大型商业项目。整个项目做到了高起点规划、人性化设计，成为深圳人高雅文化、艺术娱乐及休闲购物的首选。

4、一、15万平方米的综合性文化产业项目保利文化广场位于深圳市南山商业文化中心区核心区域的东南角，紧邻规划中的后海滨路，地处香港——深圳西部通道跨海大桥桥头堡位置，是中心区中轴线的起点，地理位置优越。项目占地面积54000平方米，总建筑面积近15万平方米(其中地下室3万平方米)，是集文化、娱乐休闲、商业于一体，涵盖剧院、影院、博物馆、康体、娱乐、餐饮、科技娱乐设施和购物商场的综合性文化产业项目。项目档案物业类型：商铺建筑类型：多层占地面积：5.4万平方米建筑面积：15万平方米均价：68000元/平方米容积率

5、：1.42物业地址：南山区南山商业文化中心区开发商：深圳市保利文化广场有限公司二、区域选址及生态优势1、区域地位潜力南山商业文化中心区总体规划确定了“核心商业文化区，中轴线发展带和外围组团”三个层次的城市结构。在深圳市带状城市结构中，南山商业文化中心区处于城市副中心位置，是南山区区级服务中心。在南山区政府“三点一线一中心”发展战略中，中心区承担了重要的角色。2、生态优势2004年，中心区管委会对核心区环境景观设计进行了国际招标，经过专家评审论证，确定法欢迎进入中国房地产商网www.winfang.com

6、177前瞻战略研究模块国欧博设计公司方案中标。其环境景观设计充分体现了南山独有的海洋气质和独特的风情文化特质。其中景观设计面积205040平方米，水体面积36618平方米。60-70米宽的“U”字形人工水体和绿化带环绕与核心区北，东，南三侧，形成了一个独具匠心的水体环绕半岛景观，为核心区提供一个清凉怡人的海洋气质环境，并进一步定义了城市的核心。三、总体规划为四大功能区A区——美食城风情酒吧街B区——保利国际影城特色步行街C区——主题百货科技娱乐城D区——保利剧院四、项目定位　第一代商业模式为“百货业态”

7、、第二代为“自选商场”(即超级市场)、第三代为“连锁经营”、第四代为“SHOPINGMALL”。保利文化广场定位为“第五代商业”——主题商业。1、目标客户群定位罗湖、福田、南山高新科技园的白领或金领，文化水平普遍在大专以上，年龄主要集中在25178《决策情报》总第69期保利文化广场创新开发模式商业地产开发模式—40岁之间，人口素质较高的消费群体。2、产品定位（1）中国第五代商业保利文化广场拥有国内一流的歌剧院、深圳规模最大、档次最高的国际影城、保利集团在中国南方惟一的博物馆、主题百货、主题步行街、国际知

8、名超市、特色餐饮、风情酒吧、高科技娱乐等设施。（2）以文化营销为主导的主题型购物中心六大主题文化中心：■影视文化（保利国际影城）■美食文化(项目大量餐饮设置)■城市休闲文化(风情酒吧街、咖啡厅、美容SPA等)■时尚购物文化(女性主题百货、特色主题步行街、数码科技用品等)■科技娱乐文化(主题科技娱乐园)■艺术文化(保利剧院、主题书店、音乐及乐器专卖店、艺术培训中心、保利博物馆)欢迎进入中国房地产商网www.winfang.com179前瞻战略