物业管理基本制度及政策

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1、物业管理基本制度与政策第一章物业管理概述1《条例》对物业管理的定位物业管理是指业主通过选聘物业服务企业，由业主和物业服务企业按照物业服务合同约定，对房屋及配套的设施设备和相关场地进行维修、养护、管理、维护相关区域内的环境卫生和秩序的活动。2物业管理的特征（3个）社会化、专业化、市场化3物业管理的市场化特征市场化是物业管理最主要的特点，双向选择和等价有偿是物业管理市场化的集中体现。4市场原则作为物业管理活动的前提条件其主要目的在于：（1）强调业主在市场活动中的自主权；（2）强调物业管理活动必须纳入市场秩序。5我国物业管理的

2、产生和发展1981年3月10日，深圳市第一家涉外商品房屋的专业公司——深圳市物业管理公司挂牌成立，标志着我国物业管理的产生。1993年，深圳市人大颁发了全国第一部物业管理地方性法规——《深圳经济特区住宅小区物业管理条例》1994年，原建设部颁布了《城市新建住宅小区管理办法》1995年，原建设部在青岛召开了全国第一次物业管理工作会议151997年、1999年原建设部分别在大连、深圳召开了全国第二次、第三次物业管理工作会议2000年，中国物业管理协会成立2002年原建设部建立全国物业服务企业信用档案系统6我国改革开放前城镇住

3、房制度的主要特征（3个）（1）住房投资由国家和国有企业统包（2）住房分配采取实务分配（3）住房消费采取福利低租金和国家包修包养制度7物业管理在社会经济中的地位和作用（5个）（1）有利于促进经济增长（2）有利于提高人民群众的居住质量（3）有利于增加就业（4）有利于维护社区稳定（5）有利于推动房地产业的良性发展8我国物业管理制度建设的历史沿革9政府在我国物业管理发展中的特殊地位10《条例》颁布前物业管理制度建设的主要特点（1）借鉴性，主要借鉴新加坡、中国香港等国家和地区的先进经验；（2）过渡性，主要考虑传统房管模式的根深蒂罟

4、，采取渐进式的方法进行改革；15（3）针对性，针对当时当地物业管理实践中出现的问题，选择应对性的政策和方法。11《城市新建住宅小区管理办法》住房和城乡建设部（原建设部）于1994年3月23日，颁布了《城市新建住宅小区管理办法》。这是我国第一部系统规范物业管理制度的规范性文件，是推动我国全面开展物业管理活动的基石，对我国建立物业管理活动秩序产生了重大影响。12《条例》颁布后物业管理制度建设的主要特点（1）配套性，主要是以《条例》的配套性文件和实施细则的方式出现，以贯彻落实《条例》为基本方针；（2）经验性，主要是总结物业管理

5、实践的经验教训，有针对地作出制度安排；（3）操作性，主要是将《条例》中的基本制度和原则规定予以细化，使其在操作层面上得以实施。13《条例》的指导思想（1）强调保护业主的财产权益，协调单个业主与全体业主的共同利益关系；（2）强调业主与物业服务企业是平等的民事主体，是服务和被服务的关系；（3）强调业主与物业服务企业通过公平、公开和协商方式处理物业管理事项。14《条例》创设的法律制度及其内容（1）尊重和维护业主的财产权利15（2）建立业主民主协商、自我管理、平衡利益的机制（3）《条例》和有关法律法规共同规范物业管理活动（4）妥

6、善处理政府和市场的关系15《条例》的主要内容七章七十条一章总则二章业主及业主大会三章前期物业管理本章的一个基本思想是通过制度的建立和完善，明确建设单位的责任，打破旧有的“谁开发，谁管理”的模式，增加前期物业管理的透明度。四章物业管理服务本章共十八条，旨在明确物业管理服务中各方主体的权利义务关系五章物业的使用与维护本章七七条，对物业的使用与维护相关问题进行规范。六章法律责任其特点：（1）行政责任、民事责任并存。（2）凡是能够通过承担民事责任解决的，不再设定行政处罚的原则。（3）体现了业主处我管理、自我监督的原则。七章附则1

7、5第一章物业管理服务1物业管理服务的特点（1）物业管理服务的公共性和综合性（2）物业管理服务受益主体的广泛性和差异性（3）物业管理服务的即时性和无形性（4）物业管理服务的持续性和长期性2物业管理服务的内容（1）房屋共用部位的维修、养护和管理（2）房屋共用设施设备的维修、养护与管理（3）物业管理区域内共用设施设备的维修、养护与管理（4）物业管理区域内的环境卫生与绿化管理服务（5）物业区域内公共秩序、消防、交通等协管事项服务（6）物业装饰装修管理服务（7）物业档案资料的管理（8）专项维修资金的代管服务3物业服务合同约定以外的

8、服务是一种有尝服务。服务报酬的数额、支付方式、支付时间等由双方当事人自主约定。4物业管理服务标准5特定服务收费的原则（1）合理原则（2）公开原则（3）收费与服务水平相适应原则156物业服务收费的定价形式三种定价形式：一是政府定价；二是政府指导价；三是市场调节价。7物业服务费用的计费方式包干制酬金制8物业服务费用的成构