汇丰行08年上海乡间艺墅整合营销策划报告

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1、www.fdcsky.cn乡间艺墅整合营销策划报告汇丰行地产投资顾问机构www.fdcsky.cnwww.fdcsky.cn目录第一部分：项目概况及分析第二部分：市场环境分析及预测第三部分：项目客户群把握第四部分：项目整体形象延展第五部分：项目整体定位策略第六部分：项目整合推广传播策略第七部分：关于项目营销策略第八部分：产品合理化建议www.fdcsky.cnwww.fdcsky.cn第一部分：项目概况及分析一、项目概况乡间艺墅项目座落于金山区吕巷镇干巷社区，朱吕公路北侧。规划总建筑面积60000平米，现前两期建成，一期为动迁安置房，二期已转为商品房。二期可销售数量为41栋共四

2、种户型。乡间艺墅整改后建筑风格为典型美式别墅风格，结合前后花园与苏式园林景观一副“诗意雅居”的画卷跃然而生。2、地块周边环境调查1）地块周围景观:A、自然景观项目周边自然景观丰富，苏州园林式的车镜公园、生态林、白漾生态园、生态林等自然景观近在咫尺。B、人文、历史景观现代农业生态园、跑马场、鸵鸟园、新天鸿高尔夫球场、朱泾东林寺、朱泾古镇C、环境、污染情况水、空气、土地污染情况本项目地块位于上海郊县，且周边无重污染企业空气环境良好。噪音污染地块南临朱吕公路，但车辆较少噪音污染状况较轻。www.fdcsky.cnwww.fdcsky.cn3．地块交通条件调查1）地块周边的市政路网及其

3、公共交通起始线路的现状及其远景规划主要的交通主干道A．南北干道：A6高速项目距离A6高速干巷出口仅3分钟车程。A6高速南接金山新城与A4高速，北连A7和A30进而接入上海高速交通网便捷迅速。B．东西干道：朱吕公路西至吕巷镇，东至朱行镇，是干巷连接周边城镇的主要干道。远景规划A．沪杭铁路使金山成为浙江和南方各省快速进出上海的桥头堡。B．金山支线铁路将联系金山与上海南站。C.磁悬浮预留上海中心城通往杭州的磁悬浮列车在金山区通廊。主要的公共交通及其路线莘廊线、莲卫专线、莲朱线、朱石线www.fdcsky.cnwww.fdcsky.cn项目对外交通状况项目对外水、陆、空交通均较为便利。

4、虹桥机场距地块50分钟车程，火车南站，距离项目地块车程40分钟；4．周边市政配套设施调查1）商店、购物中心及菜市场如海超市、农工商超市、农贸市场均在3分钟车程之内，生活配套设施便利2）教育干巷中心幼儿园、干巷中心小学、干巷中学基础教育配套完善3）医院卫生院、药房均在5分钟车程之内4）文体、娱乐场所影剧院、新天鸿高尔夫球场、跑马场、车镜广场文体娱乐设施满足日常需求二、项目分析（SWOT分析）www.fdcsky.cnwww.fdcsky.cn1、地块地产因子分析所谓地产因子，指的是一个建筑地块所具备的适宜建造某种建筑的条件和质素，一个地块之地产因子决定了该地块适宜建造的建筑功能和

5、档次，是其未来建筑价值之核心因素之一。通过对乡间艺墅周边环境考察，可以看出，该项目具有以下特色：◆金山区加大发展力度，是适应未来城市住宅发展趋势的较优质区域；◆地块地处金山区腹地远离污染源，独特的原生态环境使得该区域的居住、休闲度假优势较为突出；◆地块周边大量的自然与人文景观为项目提供良好的居住环境；◆地块平整周边无大型建筑的阻挡，适宜做高档物业使用；◆地块周边交通路网顺畅，但公共交通系统较为缺乏，且目前无直达本项目地块入口的公交车；◆地块周边1公里半径内市政配套齐全，但缺乏大型超市及部分高档娱乐场所；◆地块南侧紧邻朱吕公路，在带来便捷交通的同时也带来了一定的噪声污染使部分客户

6、产生排斥；◆地块地处金山生态旅游度假区，环境状况良好；◆空气、水质没有污染。以上，就是本项目地块作为住宅用地所具有的地产因子。2、地块SWOT分析www.fdcsky.cnwww.fdcsky.cn项目优势分析考察本项目之地产因子，可以看出其具有以下优势：◆金山区加大发展力度，是适应未来城市住宅发展趋势的较优质区域，市场前景看好；◆独特的生态资源优势，与近郊众多别墅楼盘形成差异化市场；◆地块周边大量的自然与人文景观，适合营造一个具较高品质的生活社区；◆地块居住环境比较安静，南侧干巷社区配套设施较为完善，可迎合“生活便利，居家安静”的客户心理。◆项目邻近有主要交通干道，能远离城市

7、的喧嚣干扰，又可享受城市之便利繁华；项目弱势分析当然，在看到本项目的优势同时，我们必须正视本项目存在的一些弱点：◆项目为动迁房改建项目建成时间较长，产品较差；◆由于本项目开发企业金山镜苑公司品牌号召力较弱。◆项目当前直入公共交通较为缺乏。◆项目缺少安保、物业管理、会所等高档物业的配套设施。◆项目距上海城区较远，对部分客户群产生一定影响。www.fdcsky.cnwww.fdcsky.cn上述弱势点都为暂时性的，只要规避得当，可以进行有效的弱化改善。项目市场机会分析◆禁墅令的发布使得别墅类物业