石家庄北高营项目营销策划提案报告汇丰行.ppt

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1、［石家莊北高營項目］——营销提案报告——·汇丰行地产投资机构·——前言首先感谢贵公司以及贵方的各位领导，给我们这个机会，来深入阐述我方对于贵项目的一些关于市场、定位以及营销推广等方面的观点。市场发展，瞬息万变。随着09年的疯狂画上了一个圆满句号，市场已经悄然翻到了10年的篇章。在此，我司将秉承以市场为基础，深入挖掘项目潜质的做事原则，向贵方毫无保留的展示出我们对于贵项目的整体运作思路。目錄【CONCENT】Ⅰ······市場簡述Ⅱ······个案分析Ⅲ······整合定位Ⅳ······產品建議Ⅴ······營銷思想ChapterOne市場簡述……地产圈内流行着这么一句话

2、：做项目就是做市场。地产市场包括多种类型的客群,产品和需求,我们要确定哪个细分市场能够提供实现项目目标的最佳机会。制胜之道必须从深刻认识市场开始！------一切源于市场,始于市场09年某些大、中城市，楼市一度惊现“抢房”省城09楼市总评据石家庄市住房保障和房产管理局房地产市场信息系统数据显示，2009年1-12月，商品住房当期上市面积500.52万平方米，同比增长60.57%。全年，省城商品房成交面积达494.65万平方米，同比增长210.83%，为历年之最。市场总结经过对市场进行深入调研分析，我们认为上半年住宅市场成交量的上涨的影响因素有：其一，需求因素，08年受到

3、抑制的以婚房为代表的刚性需求在年后开始逐步释放，同时，投资带动的拆迁需求也集中入市。第二，政策性影响，国家及地方政府推出的各项利好楼市的政策开始逐渐发挥作用。而由于成交量的回升，市场信心也在一定程度上得以稳定，也使处于观望中的需求有所松动，部分改善型需求入市。预计，受目前交易状态的影响和各项利好政策的拉动，短期内市场状态有望保持稳定。省城楼市走势预判从目前的市场数据及数据反映出来的情况，来预测石家庄10年楼市的整体走势相对比较困难。例如，在09年的年初的低迷面前，谁也不敢想象后期的疯狂。本案作为一个规模体量较大的城中村改造项目，在关注市场细节的同时，更应重点研究市场在3

4、-5年的发展与走势，来为项目运作提供市场论据。省城楼市走势预判具体到石家庄而言，根据省城的人口规划，未来十年城市人口将达到500万，随着这项政策的实施，将产生巨大的刚性需求，房产作为高收益、低风险的投资产品，将受到社会的普遍青睐。10年石家庄楼市机会点分析：-----09年全年市场上中、小户型产品稀缺将为10年市场提供客观的市场机会。市场供给空白和客户需求旺盛两个方面保证了中、小户型产品将在10年市场的主流。宏观层面：经济回升的基础还不够稳固，不确定性因素还不少，特别是国际经济走势还不明朗，我国经济发展的外部环境仍然十分严峻。行业层面：1、信贷政策逐步紧缩，二套房贷门槛

5、提高，这必将抑制一部分改善性住房需求和投资性需求；2、受政策利好、资金流通充裕及通胀预期等多种因素的影响，房价涨速较快，新一轮的楼市泡沫初现端倪；3、09年末中央严斥各级地方政府发展保障性住房不利，10年地方政府发展保障性住房力度仍未可知，也属潜在市场威胁之一。同时，我们也认为：-----市场风险因素仍在，切勿盲目乐观多变的市场告诉我们---入市要看准时机操盘要把控节奏※深入分析形势，判断最佳入市时机，将本案推向市场；※不间断市场调研，预知市场风险，把控操盘节奏；※挖掘市场深度，迎合市场需求，争取利润最大化。個案分析……ChapterTwo了解对手，我们才能参照相对目前

6、市场更高的标准;了解对手，我们才能在区域树立独一无二的新标准；最终！我们的目的是要在受众脑海中确立独一无二的品质形象。必须充分解读我们的竞争对手，因为：俯瞰市场，寻觅对手从目前本案所处区位的在售项目和本区位内土地成交情况来看，该区域内的楼盘基本上都不能成为我们的对手。原因在于其项目规模、产品设计、包装手段和营销水平基本上都平淡无奇，缺乏亮点。本区域内唯一值得我们重视和参考的项目——亲亲小镇该项目的产品设计、客户定位和操盘手段都有很多地方值得我们借鉴。重点项目：亲亲小镇类型：大型复合社区建筑类型：多层、电梯洋房、花园洋房、高层绿化率：40%容积率：1.68项目位置：建华大

7、街与北二环交口西北角价格多层4300元/平方米花园洋房4500元/平方米高层3800元/平方米开盘时间：2007-5-18入住时间：2009-12开发商河北计经房地产开发有限责任公司超大规模复合型社区计经地产，国有品牌地产毗邻128亩月季公园项目基本情况介绍项目卖点分析产品分析产品构成——普通多层+电梯洋房+花园洋房+小高层+商业内街户型设计方面，整体面积段偏小，比较切合市场需求。亲亲荷院（四层花园洋房）虽然销售情况不佳，但对于丰富整个社区的产品构成以及提升社区档次方面的作用不可忽视。10栋12层的小高层住宅，靠近新修通的建华大街北沿线，