小营项目营销策划报告

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1、营销策划报告新基础投资策划部2006年7月第一部分项目分析4一、项目规划41.位置与交通42.规划43.建筑风格54.户型及比例85.园林96.周边配套127.车位配比138.小区智能化139.装修标准1610.产品特色24二、目标客群分析251.口标客户个体特征252.目标客户的行为特征25三、项禿点提炼261.区域262.产品263.文化26第二部分营销策略27一、区域市场分析271.供应量272.产品形式273.价格走势284.营销特色28二、主要竞争对手28三、项目推广策略281.项目核心价值挖掘282.推广原则及策略293.推广周期及节

2、奏294.推广方式及渠道选择295.定价策略30四、开盘策略301.开盘吋机选择302.开盘活动313.开盘价格策略31五、广告策略321.推广目标321.媒介组合323.推广计划及费用预算32六、公关策略341.推广目标342.公关手段343.公关计划及费用预算34七、销售策略341.销售目标2.促销手段3销售工具343435错误！未定义书签。4：推广计戈）及费用预算第一部分项目分析—、项目规划1.位置与交通：（1）项目位置：位于北京海淀区清河小营环岛东行800米，首钢冶金研究院北侧，隶属海淀区东升乡，在北五环以外，距离13号线轻轨站上地站约2

3、公里。（2）项目交通：项FI东起前屯东路，西至西三旗东路，南起前屯南路,北至小营路,有30多条公交线路途径于此（405、407、305、307、315、328等），距13号轻轨上地站仅2公里，东接立水桥与地铁5号线交汇。项目规划有五条南北向和三条东西向城市道路，其屮南北向城市道路有：昌平路，红线宽80米；潘家庄西路，红线宽30米；前屯西路红线宽30米；西三旗东路，红线宽40米；南马场西路，红线宽30米。东西向城市道路有：西三旗南路，红线宽45米；小营路红线宽30米；前屯南路，红线宽40米。东侧约300米有一条上下六车道的马路扩建工程正在进行，规划

4、中将有一座横跨清河的大桥，向南与林翠路相接直达大屯路，向北到回龙观,西连清河桥，东接立水桥与地铁5号线交汇。全部规划工程预计2006年年底竣工。通过八达岭高速、五环路、小营东路、西路等主次干道与中关村、亚运村、CBD、学院区、上地、金融界、亚奥等个大商圈紧密相连。2.规划：总占地而积：63205.09M2总规划建筑而积:107296.5M2住宅总建筑面积：76454.72M2总套数：330套商业总建筑面积：30841.78M23.建筑风格：（1）我们的要求：1）整体规划要有鲜明的、超前的、富有生命力和时代感召力的主题。在整体规划上，项目不但需耍与

5、城市规划的肌理进行融合，使建筑与城市以及口然和谐统一，避免风格上的突兀和孤立；而且在建筑风格设计需要吻合项目精神层面的要求，从思想境界挖掘客户的归属认同，尽可能将物质产品和精神形态高度统一，避免出现流派设计的极端农现。在整体规划的市场表现上，项冃需要主题鲜明，主题要有超前意识，富有强烈的生命力和吋代感召力，从而在市场上具有震慑力，在整体规划上领先市场一步。2）在先进的整体设计理念下，本案需要突出以下建筑风格特色：超前：设计小要蕴涵在市场上具有引领效应的先进理念，在意识形态上完全高人一等。时尚：注入现代吋尚潮流的多种元素，以便鲜明的主题风格容易被理

6、解和辩识。高贵：既符合本案的高档定位，也与预期客群的身份地位等相匹配。文化：丰富的文化内涵才能使本案的生命力更加丰富，才能使超前的理念更加源远流长。艺术：艺术强调了美感的表现，在形式上最能最打动人心。高科技：在成木允许的情况下，应用高新建材和设备有激情：要让我们和设计师的激情通过建筑传递给每一个客户，让我们的客户为它激动为它兴奋，因见到它而震撼，为拥有它而自豪。有想象力：我们的作品要有深度有广度，要像一把钥匙打开客户想象的大门，使客户倘佯其间有发现、有所得、有感悟。有品质感：要让客户一定感觉到的是：这才是真止的房了，物真的超其所值！在建筑设计时，

7、应在细节上针对每一个点、线、弯、折、面做深入的科学艺术研究，充分考虑到项口的整体设计主题，为建筑赋予灵魂,使每一栋建筑在精神上在风格上成为一个有机的整体，外立面风格与项目整体规划理念高度统一。3）外立面和色彩充分支持项目的高档定位，具有高度的吸引力。外立面相当于人的五官外貌，对于本案具冇非常重要的作用。特别在屮高档的客群里面，外立面的好坏对于销售起到了非常重要的参考作用。因此，本案的外立面需要尽可能的满足以下条件:第一，要使人第一眼的直观印彖是：本案为高档物业，在房地产行业内以及客户心理上产生15000-20000元/平米的物业价格感觉。第二，本

8、案的外立面必须满足眼界开阔、信息广泛、文化层次高的目标客户对建筑艺术和生活艺术的认同感。（东部代表的是商务与吋尚，木案的势力范围及辐射区