房地产企业资金链管理研究[文献综述]

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1、本科毕业设计（论文）文献综述题目房地产企业资金链管理研究一、前言部分房地产业在有效推动经济稳定增长、吸纳大量劳动力和带动内需等方面具有重要地位和作用。随着市场经济的发展，房地产行业已经成为国民经济的支柱产业。房地产行业是资金密集型行业，资金需求量大、风险集中、投资回报高和投资回收期长等特点使得资金瓶颈始终是制约房地产企业发展的重要因素。由于金融危机的影响，国家宏观调控部门一系列房贷政策的出台，更加重了我国房地产企业的资金负担，以至于企业资金链断裂导致企业经营失败。面对这种情况，房地产企业能否走出

2、资金困境是企业经营的目标实现，也是企业延续存在和发展的保证。本文对应该如何解决我国房地产企业资金链的管理问题进行了研究，从资金筹措、资金使用、资金回流三个重要方面出发，对我国房地产企业资金链的管理及其运作进行了剖析，分析了我国房地产企业资金链管理存在的问题，依据国内现状，就如何完善我国房地产企业资金链的管理提出了若干建议。二、主体部分（一）国外关于房地产企业资金链管理的研究国外对于房地产企业资金链管理的研究主要是实证研究，集中于对房地产的融资问题的探讨，对应的是房地产企业资金筹措方面的研究，而关

3、于资金的使用、资金的回流方面的文献较少。2002年RichardImpefiale介绍国外除了一级市场以外，还存在比较发达的证券化二级市场，在二级市场上，各种金融创新使房地产金融工具层出不穷。这些金融工具包括投资基金，信托证券，指数化证券等。AndyC．W．Chui和K．C．JohnWei以及罗伯特·谢曼较详细的描述了各类房地产资金来源市场。WilliamBeranek(1966)将营运资金管理定义为：为了在未来的期间内最大化公司的目标，对可以控制的变动资产进行价值管理。书中通过两个存货模型，清

4、晰地论证了存货管理和利润最大化的关系，将这一原理运用到房地产企业中，房地产企业的存货即为待售或待租赁的商品房，该书为后期房地产资金链的管理研究奠定了基础。KevinFoxGotham（2006）指出：房地产是一种特殊的商品，是不动产,相对耐用,昂贵,同时它有它自己专门的市场。因为商业和住宅房地产业涉及相对较高的风险,有时也属长期投资。房地产本身就是一个“紧缩性的商品”，这与“高周转、高回报的理想市场”形成鲜明对比(巴特尔特，1997，P126,P128)。霍默尔(2000)和韦伯(2002)注意

5、到房地产有一个顽固的品性，就是抵制频繁的价格变动,因此与机械和其他形式的固定资产相比，它对贬值敏感得多。它不像现金那样,是流动且同质的,房地产业流动性差、形式多样化、在销售时需高交易成本并且缺乏透明度。在房地产市场，相关的复合财务风险存在于不同类型的房地产买卖中,包括融资取得的有效资金的波动、当地房地产市场的竞争、有限的债务保护、税法的改变(一个概况,见杰特尼.麦格雷戈、雪旺2003)，房地产被认为是一种优越的保值手段，房地产资产是企业除了股票和债券以外的多样化的投资机会,并且相比较于其他投资而

6、言提供更优惠的税收政策。(海拉1991,1998，1986，派克1994，凯克里1994)。此外，KevinFoxGotham介绍了美国证券化、房地产投资信托机构和次级抵押贷款市场的发展，这三种方式为国内买房者和国际金融提供融资渠道。HancockWilcox（2003）在文章中总结了目前世界各国房地产资金来源金融机构的分类情况：(1)美国主要有：政府专业信贷机构、商业银行信贷机构和非商业银行信贷机构。(2)日本主要有：住宅金融公库、住宅公团、住房专业贷款公司。(3)德国主要有：抵押银行、储蓄银

7、行、住房互助储蓄信贷社。CarstenHoth（2007）阐述了德国房地产企业融资发展的历史及资金来源的渠道。他指出德国房地产企业主要融资方式包括：银行贷款、夹层融资、证券融资、项目融资和财产租赁等。他详细介绍了各种融资方式的原理，还分别对不同的融资方式进行优缺点的评价分析以及提出了采取某特定融资方式的前提条件等。例如资产证券化呈现很多优势包括：证券化为企业提供了现金；证券化释放了房地产企业资产负债表中与股权相关的资产；由于证券化后是长期负债，享受贸易的税收优惠政策；证券化使融资更具灵活性；证券

8、化使公司优化房地产投资组合；证券化可以提高股本回报率。其缺点就是受法律因素限制较多，手续较为复杂，需支付较高的手续费。此外，还提出房地产证券化组合前提条件如下:房地产产生必要的现金流以支付利息和赎回贷款(稳定的现金流)；房地产必须是同质的；必须有若干的独立应收帐款(如若干租赁合同)。（二）国内对于房地产企业资金链管理的研究1、房地产企业资金链管理的相关概念朱凌波（2004)指出所谓房地产资金链是指在房地产的不同阶段资金的表现方式和资金的来源，这不仅是一个资金总量的问题，也是一个资金结构的问题，尤